You are here: Home » Tin Tức » Bất động sản và hoạt động kinh doanh bất động sản

Bất động sản và hoạt động kinh doanh bất động sản

Khái niệm về bất động sản, đặc điểm của bất động sản. Khái niệm thị trường bất động sản, đặc điểm thị trường bất động sản. Khái niệm & phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản.

Bất động sản và hoạt động kinh doanh bất động sản

Bất động sản và hoạt động kinh doanh bất động sản

Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản

Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi.

Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản.

1. Bất động sản

1.1. Khái niệm về bất động sản  

Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.

Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản (bất động sản) gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh” giữa hai khái niệm “bất động sản” và “động sản”.

Hầu hết các nước đều coi bất động sản là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…). Nhưng nước Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự.

Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với đất đai được coi là bất động sản. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm bất động sản bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất.

Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi là “gắn liền với đất đai”, và do vậy là bất động sản; thứ hai, không giải thích rõ về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”.

Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về bất động sản đã có những điểm khác biệt đáng chú so với các Luật Dân sự truyền thống. Điều 130 của Luật này một mặt, liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, đưa ra khái niệm chung về bất động sản là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng”. Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các bất động sản.

Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.

Như vậy, khái niệm bất động sản rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là bất động sản, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục bất động sản. Hơn nữa, các quy định về bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này.

1.2. Đặc điểm của bất động sản

1.2.1. Tính cá biệt và tính khan hiếm

Đặc điểm này của bất động sản xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v.. Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá bất động sản có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai bất động sản cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường bất động sản khó tồn tại hai bất động sản hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân v.v…

1.2.2. Tính bền lâu

Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của bất động sản là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng. Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của bất động sản. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng bất động sản lại ngang bằng với lợi ích thu được từ bất động sản đó. Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng. Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp bất động sản thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế. Thực tế, các nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của bất động sản có liên quan đến tính chất sử dụng của bất động sản đó. Nói chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm v.v.. Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá bất động sản là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá bất động sản rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn.

1.2.3. Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau

bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một bất động sản này có thể bị tác động của bất động sản khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của bất động sản trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng bất động sản này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của bất động sản khác là hiện tượng khá phổ biến.

1.2.4. Tính thích ứng

Lợi ích của bất động sản được sinh ra trong quá trình sử dụng. bất động sản trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất – kinh doanh và các hoạt động khác.

1.2.5. Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý

Hàng hoá bất động sản đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng bất động sản rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài. Do đó, bất động sản đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng.

1.2.6. Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội

Hàng hoá bất động sản chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác. Nhu cầu về bất động sản của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v.. chi phối nhu cầu và hình thức bất động sản.

1.3. Phân loại bất động sản

Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bất động sản có thể phân thành ba loại: bất động sản có đầu tư xây dựng, bất động sản không đầu tư xây dựng và bất động sản đặc biệt.

bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: bất động sản nhà ở, bất động sản nhà xưởng và công trình thương mại – dịch vụ, bất động sản hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), bất động sản là trụ sở làm việc v.v.. Trong bất động sản có đầu tư xây dựng thì nhóm bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm bất động sản cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm bất động sản này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường bất động sản ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới.

bất động sản không đầu tư xây dựng: bất động sản thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v..

bất động sản đặc biệt là những bất động sản như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v.. Đặc điểm của loại bất động sản này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.

Việc phân chia bất động sản theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động sản phù hợp với điều kiện kinh tế – xã hội của nước ta.

2. Thị trường bất động sản

2.1. Khái niệm về thị trường và thị trường bất động sản

2.1.1. Khái niệm về thị trường

Thị trường là phạm trù kinh tế tổng hợp gắn liền với quá trình sản xuất và lưu thông hàng hoá. Thừa nhận sản xuất hàng hoá không thể phủ định sự tồn tại khách quan của thị trường. Qua nghiên cứu và phân tích lý thuyết về thị trường của các nhà kinh điển ta thấy một số vấn đề cần lưu ý:

Thị trường gắn với sản xuất hàng hoá. Sản xuất hàng hoá là cơ sở kinh tế quan trọng của thị trường. Thị trường phản ánh trình độ và mức độ của nền sản xuất xã hội.

Mối quan hệ giữa thị trường trong nước và thị trường nước ngoài ngày càng được nhận thức đầy đủ và đúng đắn. Từ chỗ chỉ đề cao thị trường ngoài nước hoặc trong nước đến chỗ thấy được quan hệ thống nhất hữu cơ của 2 loại thị trường này. Phải có các giải pháp để biến thị trường trong nước thành bộ phận của thị trường thế giới.

Vai trò điều tiết của nhà nước đối với thị trường là cần thiết tất yếu. Điều tiết thị trường theo yêu cầu các quy luật kinh tế và sự vận động khách quan của thị trường.

Ngày nay, không tồn tại thị trường dưới dạng thuần túy đơn nhất. Trong nền kinh tế mỗi nước đều tồn tại nhiều dạng thức, nhiều thể loại và nhiều cấp độ thị trường khác nhau.

Thị trường và kinh tế thị trường là những vấn đề phức tạp. Từ những nghiên cứu sơ lược, cổ xưa cho đến những nghiên cứu quy mô khoa học ngày nay phạm trù thị trường luôn được đưa thêm những nội dung mới. Tuỳ từng điều kiện và giác độ nghiên cứu mà người ta đưa ra các khái niệm thị trường khác nhau.

Khái niệm cổ điển cho rằng: thị trường là nơi diễn ra các hoạt động trao đổi, mua bán hàng hoá. Theo khái niệm này người ta đã đồng nhất thị trường với chợ và những địa điểm mua bán hàng hoá cụ thể. Trong kinh tế hiện đại ít dùng khái niệm này.

Khái niệm hiện đại về thị trường rất nhiều. Theo sự tương tác của các chủ thể trên thị trường người ta cho rằng: thị trường là quá trình người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để giải quyết giá cả và số lượng hàng hoá mua bán. Theo quan niệm này tác động và hình thành thị trường là một quá trình không thể chỉ là thời điểm hay thời gian cụ thể.

Theo nội dung, chúng ta có thể quan niệm: thị trường là tổng thể các quan hệ về lưu thông hàng hoá và lưu thông tiền tệ, tổng thể các giao dịch mua bán và các dịch vụ. Như vậy, thị trường vừa có yếu tố ảo, vừa có yếu tố thực. Bản chất của thị trường là giải quyết các quan hệ.

Như vậy, có thể tổng hợp lại rằng, người bán và người mua là hai lực lượng cơ bản trên thị trường. Đó cũng là hình ảnh cụ thể nhất của 2 yếu tố cung – cầu của thị trường. Trong hệ thống thị trường, mọi thứ đều có giá cả, đó là giá trị của hàng hoá và dịch vụ được tính bằng tiền.

2.1.2. Thị trường bất động sản

Dựa trên các phân tích lý luận nêu trên, các chuyên gia kinh tế cũng như các nhà nghiên cứu về bất động sản trong nước cũng như quốc tế đã đưa ra một số khái niệm sau đây về thị trường bất động sản:

Khái niệm 1: Thị trường bất động sản là nơi hình thành các quyết định về việc ai tiếp cận được bất động sản và bất động sản đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích gì.

Khái niệm 2: thị trường bất động sản là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị của hàng hoá bất động sản.

Khái niệm 3: thị trường bất động sản là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối với thị trường bất động sản.

Khái niệm 4: thị trường bất động sản là “nơi” tiến hành các giao dịch về bất động sản gồm chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư vấn..

Như vậy, hiện có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trường bất động sản, nhưng sau khi nghiên cứu và tổng hợp thì khái niệm về thị trường bất động sản được định nghĩa như sau:

Thị trường bất động sản là quá trình giao dịch hàng hoá bất động sản giữa các bên có liên quan. Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn… liên quan đến bất động sản như trung gian, môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản.

2.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản

Hàng hoá bất động sản là hàng hoá đặc biệt, khác với các loại hàng hoá thông thường nên thị trường bất động sản cũng có những đặc điểm riêng. Điều đó thể hiện ở những đặc điểm sau:

Bất động sản và hoạt động kinh doanh bất động sản

Bất động sản và hoạt động kinh doanh bất động sản

2.2.1. Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường bất động sản đều hình thành và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hoá, tiền tệ hoá và tài chính hoá

Thứ nhất, cấp độ sơ khởi: Đó là giai đoạn của tất cả mọi người đều có thể tạo lập được nhà của mình. Giai đoạn này chỉ cần có một mảnh đất là có thể hình thành nên một cái nhà và được coi là bất động sản. Trong cấp độ này, các chính sách về đất đai, các chủ đất và các cơ quan quản lý đất đai đóng vai trò quyết định.

Thứ hai, cấp độ tập trung hoá: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng. Trong giai đoạn này, do hạn chế về đất đai, do hạn chế về năng lực xây dựng, không phải ai cũng có thể hình thành và phát triển một toà nhà, một bất động sản lớn, một dự án bất động sản. Trong cấp độ này, các chính sách về xây dựng và các doanh nghiệp, cơ quan quản lý xây dựng đóng vai trò quyết định.

Thứ ba, cấp độ tiền tệ hoá: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng. Lúc này, sự bùng nổ của các doanh nghiệp phát triển bất động sản, do hạn chế về các điều kiện bán bất động sản, không phải doanh nghiệp nào cũng đủ tiền để phát triển bất động sản cho tới khi bán ra được trên thị trường. Trong cấp độ này, các ngân hàng đóng vai trò quyết định trong việc tham gia vào dự án này hoặc dự án khác. Các chính sách ngân hàng, các ngân hàng và các cơ quan quản lý về ngân hàng đóng vai trò quyết định.

Thứ tư, cấp độ tài chính hoá: Khi quy mô của thị trường bất động sản tăng cao và thị trường phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ cho thị trường bất động sản, các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay đối với bất động sản hoặc sẽ đối mặt với các rủi ro. Lúc này, các ngân hàng phải tài chính hoá các khoản cho vay, các khoản thế chấp cũng như các khoản tài trợ cho thị trường nhằm huy động đa dạng hoá các nguồn vốn. Trong cấp độ, các thể chế tài chính, các chính sách tài chính, các tổ chức tài chính và các cơ quan quản lý tài chính là những chủ thể có vai trò quyết định.

Có thể thấy rằng, không nhất thiết mỗi một nền kinh tế, mỗi một thị trường bất động sản đều tuần tự trải qua từng nấc, từng cung bậc như trên. Cũng không nhất thiết các cấp độ phát triển thị trường phải có giai đoạn như nhau về thời gian. Cũng không nhất thiết, các cấp độ phát triển của thị trường phải là kết thúc giai đoạn này rồi mới chuyển sang giai đoạn khác. Các nền kinh tế, nhất là các nền kinh tế đã phát triển qua cả 4 cấp độ từ rất lâu. Chẳng hạn như Úc và New Zealand, các tài sản bất động sản đã được chứng khoán hoá với tỷ lệ rất cao. Các nước có nền kinh tế chuyển đổi đều áp dụng chủ yếu là liệu pháp “sốc”, tức là áp dụng đồng loạt tất cả các cơ chế, chính sách theo chuẩn của các nền kinh tế thị trường nên hiện nay, thị trường bất động sản cũng đã ở cấp độ tài chính hoá. Trung Quốc cũng đang chuẩn bị chuyển qua giai đoạn tài chính hoá thị trường bất động sản.

2.2.2. Trong mỗi cấp độ phát triển của thị trường bất động sản, quá trình vận động của thị trường đều có chu kỳ dao động tương tự như nhiều thị trường khác

Chu kỳ dao động của thị trường bất động sản gồm có 4 giai đoạn: phồn vinh (sôi động), suy thoái (có dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng) và phục hồi (nóng dần lên có thể gây “sốt”). Chẳng hạn như thị trường bất động sản nước Mỹ trong khoảng 1 thế kỷ (1870-1973) trải qua 6 chu kỳ dao động, bình quân mỗi chu kỳ khoảng 18 năm; thị trường bất động sản nước Nhật từ năm 1956 đến nay trải qua 4 chu kỳ, mỗi chu kỳ khoảng 10 năm; thị trường bất động sản Hồng Kông từ sau chiến tranh thế giới thứ II đến nay đã có 8 chu kỳ dao động, chu kỳ ngắn hạn là từ 6 – 7 năm, dài là 9 – 10 năm, trung bình là 8 – 9 năm. Thị trường bất động sản Trung Quốc tuy hình thành chưa lâu nhưng từ năm 1978 đến nay cũng đã có 4 chu kỳ dao động, trong đó đáng chú ý có chu kỳ cực ngắn (1992-1994), tăng trưởng “phi mã” trong 2 năm 1992-1993 rồi suy sụp rất nhanh trong năm 1994.

2.2.3. Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nước

bất động sản là một loại hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó, tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau. Chính vì vậy, hoạt động của thị trường bất động sản mang tính địa phương sâu sắc.

Mặt khác, thị trường bất động sản mang tính không tập trung và trải rộng ở mọi vùng miền của đất nước. Sản phẩm hàng hoá bất động sản có “dư thừa” ở vùng này cũng không thể đem bán

vùng khác được. Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang tính chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đều giữa các vùng, các miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế – văn hoá – xã hội khác nhau dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của thị trường bất động sản khác nhau. Thị trường bất động sản ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động sôi động hơn thị trường bất động sản ở nông thôn, miền núi v.v..

2.2.4. Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật

bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các giao dịch về bất động sản tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế – xã hội. Do đó, các vấn đề về bất động sản đều sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật riêng về bất động sản, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở. Đặc điểm này đặc biệt đúng ở nước ta do thị trường đất đai cấp I (thị trường sơ cấp – giao đất và cho thuê đất) là chịu tác động nhất bởi các quyết định của Nhà nước. Chính phủ các nước trên thế giới đều quan tâm đến bất động sản và thị trường bất động sản, luôn điều chỉnh chính sách về bất động sản và thị trường bất động sản nhằm huy động các nguồn lực về bất động sản phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội.

2.2.5. Thị trường bất động sản là một dạng thị trường không hoàn hảo (thông tin không đầy đủ, thiếu 1 số tổ chức của thị trường)

Đặc điểm này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội trong quá trình sử dụng bất động sản.

Thậm chí, ngay trong bản thân các thị trường địa phương, sự hiểu biết về các giao dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người bán thường thiếu thông tin liên quan đến những giao dịch trước.

Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị trường bất động sản. Bất kỳ Nhà nước nào cũng đều có sự can thiệp vào thị trường bất động sản ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để thực hiện các mục tiêu phát triển chung. bất động sản có tính dị biệt, tin tức thị trường hạn chế, đất đai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của Nhà nước nên thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo.

Mặt khác, thị trường bất động sản không hoàn hảo còn do tính chất không tái tạo được của đất, nên thị trường bất động sản mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các thị trường hàng hoá khác.

2.2.6. Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính. Động thái phát triển của thị trường này tác động tới nhiều loại thị trường trong nền kinh tế.

bất động sản là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã được đầu tư. Mà đầu tư tạo lập bất động sản thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thành bất động sản cũng như thu hồi nguồn vốn dài. Khi bất động sản tham gia lưu thông trên thị trường bất động sản, các giá trị cũng như các quyền về bất động sản được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh v.v.. giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch. Điều này chứng tỏ thị trường bất động sản là đầu ra quan trọng của thị trường vốn.

Ngược lại, thị trường bất động sản hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân (Theo thống kê, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng bất động sản chiếm 80% trong tổng lượng vốn cho vay).

Ngoài ra, thị trường bất động sản còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng và qua đó mà bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị trường lao động v.v.. dao động của thị trường này có ảnh hưởng lan toả tới sự phát triển ổn định của nền kinh tế quốc dân.

2.2.7. Thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản

Đặc điểm này xuất phát từ đặc điểm của đất đai. Đặc điểm của đất đai là không hao mòn và không mất đi và người có quyền sở hữu và sử dụng đất đai không sử dụng đất đai như hàng hoá khác. Điều mà họ muốn là quyền hay các lợi ích do đất đai mang lại. Do đó, khi xem xét giá cả đất đai, không thể xác định giá trị của nó như giá trị của các hàng hoá thông thường mà phải xác định trên cơ sở khả năng sinh lợi của đất đai và khả năng sinh lợi của vốn đầu tư vào đất đai.

2.2.8. Cung về bất động sản biến động chậm hơn so với biến động cầu và giá cả bất động sản

Với hàng hoá thông thường, quan hệ cung cầu diễn ra theo quy luật chung: khi cầu đẩy giá tăng lên sẽ kích thích tăng cung cân bằng với cầu và kéo giá quay trở lại mức cân bằng. Tuy nhiên, đối với hàng hoá bất động sản, khi cầu tăng, cung bất động sản không thể phản ứng nhanh như các loại hàng hoá khác. Đó là do đặc điểm của bất động sản cần phải có thời gian để tạo ra chúng, để tạo ra các công trình cần phải có thời gian tìm hiểu về mọi thông tin về đất đai, làm dự án, làm thủ tục chuyển nhượng, xin phép xây dựng, thiết kế, thi công.

Cung bất động sản có giới hạn mà cầu bất động sản lại luôn tăng, cung cầu được coi là không co giãn so với giá cả. Do vậy, trong thị trường bất động sản sự thay đổi về giá bất động sản thường bắt đầu do sự thay đổi mất cân đối cung cầu, hay nói cách khác giá cả là do quan hệ cung cầu quyết định. Sự biến động về giá cả thị trường bắt đầu do sự thay đổi của cầu. Khi giá giảm cầu ít co giãn so với giá bởi vì khi giá giảm nhưng giảm đến mức để người mua có thể mua tăng thêm một đơn vị bất động sản; ngược lại, khi giá tăng thì bản thân do cầu tăng trong khi cung không phản ứng theo kịp làm giá tăng. Khi giá tăng nhưng cung không co giãn vì tổng nguồn bất động sản, nhất là đất đai có giới hạn, việc đầu tư phát triển phải mất nhiều thời gian nên khi cầu tăng thì cung không thể tăng ngay. Giá cả bất động sản do quan hệ cung cầu quyết định, ngược lại giá cả lại ảnh hưởng điều tiết cung và cầu. Sự phản ứng cung không kịp cầu sẽ dẫn đến sự biến động của giá cả theo hướng tăng lên, hình thành những cơn sốt giá bất động sản. Do vậy, Nhà nước cần phải can thiệp nhằm điều chỉnh quan hệ cung cầu về bất động sản, đặc biệt là có giải pháp để bình ổn thị trường bất động sản, hạn chế về gia tăng của cầu về bất động sản không cho mục đích tiêu dùng (như nạn đầu cơ sinh ra cầu giả tạo). Chính vì sự hoạt động của thị trường bất động sản rất cần có sự quản lý điều tiết của Nhà nước và cũng phụ thuộc vào sự kiểm soát của Nhà nước. Quá trình giao dịch về bất động sản phải trải qua khâu pháp lý nên Nhà nước là một trong những lực lượng tham gia vào thị trường bất động sản. Vai trò của Nhà nước bao gồm: đảm bảo tính pháp lý cho hàng hoá bất động sản giao dịch, Nhà nước phải kiểm soát các hoạt động giao dịch về bất động sản thông qua giao dịch trên thị trường chính thức, Nhà nước ban hành và thực thi các chính sách tài chính đối với các hoạt động kinh doanh bất động sản. Nhà nước quản lý thị trường bất động sản là nhằm phát huy tính ưu việt của cơ chế thị trường và hạn chế những khuyết tật do cơ chế đó gây ra. Thông qua các công tác quản lý, Nhà nước định hướng, dẫn dắt các thành phần kinh tế, tạo môi trường và điều kiện thuận lợi cho hoạt động sản xuất kinh doanh bất động sản theo cơ chế thị trường, kiểm soát chặt chẽ và xử lý các vi phạm pháp luật trong hoạt động kinh tế, đảm bảo sự kết hợp hài hoà trong sự phát triển kinh tế xã hội ở tầm vĩ mô.

2.2.9. Thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập

Thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập là do hàng hoá bất động sản không bày bán trên thị trường như các loại hàng hoá khác, người mua và người bán bất động sản không có cơ hội và đủ lượng thông tin để lựa chọn thị trường phù hợp với bất động sản cần giao dịch. Hơn nữa, vì bất động sản thường có giá trị lớn, người mua và người bán thường ít có kinh nghiệm vì họ ít có cơ hội mua hoặc bán. Do vậy, khi thực hiện các giao dịch trên thị trường bất động sản, cần phải có nhà tư vấn môi giới, đó là những người được đào tạo cơ bản, có kiến thức kinh doanh, am hiểu pháp luật, nhiều kinh nghiệm. Với sự tham gia của họ các giao dịch bất động sản sẽ dễ dàng hơn. Thực tế cho thấy nếu lực lượng môi giới kém phát triển thì sự vận hành thì sự vận hành của thị trường bất động sản sẽ kém hiệu quả, chi phí giao dịch bất động sản sẽ cao. Do đó, phải coi tư vấn, môi giới trong giao dịch bất động sản là một nghề chuyên nghiệp độc lập. Ngoài việc tổ chức các tổ chức tư vấn, môi giới thông thường, cần phát huy vai trò của các tổ chức tín dụng trong tư vấn, môi giới giao dịch bất động sản vì chính các tổ chức này khi thực hiện nghiệp vụ cho vay đã có những bước thẩm định pháp lý cần thiết và định giá bất động sản.

2.2.10. Thị trường bất động sản là thị trường mà việc tham gia hoặc rút ra khỏi thị trường là vấn đề khó khăn, phức tạp và cần phải có nhiều thời gian.

Thị trường bất động sản thường có giá trị lớn, người mua trên thị trường này không đông, việc mua bán không thể đơn giản và nhanh chóng như đối với các loại hàng hoá khác. bất động sản là những yếu tố vật chất bền lâu, khó chuyển đổi công năng và tính chất, do vậy không thể thay đổi định hướng đầu tư khai thác các công trình bất động sản. Đặc điểm này đòi hỏi những nhà đầu tư tham gia thị trường bất động sản phải xác định hướng đầu tư dài hạn, đồng thời phải tính toán mối quan hệ giữa chu kỳ kinh tế và tuổi thọ vật lý để quyết định hướng đầu tư.

2.3. Vai trò và vị trí của thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản có vai trò rất lớn trong nền kinh tế quốc dân. Nó chịu ảnh hưởng của tốc độ tăng trưởng nền kinh tế đồng thời cũng ảnh hưởng trực tiếp đến nền kinh tế. Những ảnh hưởng đó đến nền kinh tế quốc dân được thể hiện qua các mặt sau:

2.3.1. Thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển.

Thị trường bất động sản là nơi gặp gỡ giữa cung và cầu về bất động sản, là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng bất động sản. Đó chính là nơi thực hiện quá trình tái sản xuất và các yếu tố sản xuất đáp ứng cho các hoạt động kinh doanh bản thân bất động sản. Thị trường bất động sản là nơi thực hiện chuyển hoá vốn từ hình thái hiện vật sang giá trị (đối với nguồn kinh doanh bất động sản). Khi thị trường bất động sản không được thông suốt, ngưng trệ sự chuyển hoá gặp khó khăn sẽ làm cho vốn luân chuyển chậm, ảnh hưởng lớn đến quá trình tái sản xuất trong những quá trình sản xuất tiếp theo. Khi thị trường bất động sản phát triển, tốc độ luân chuyển vốn nhanh sẽ tạo điều kiện cho tốt cho người kinh doanh bất động sản cũng nhờ đó mà thúc đẩy mạnh quá trình sản xuất.

2.3.2. Thị trường bất động sản góp phần mở rộng thị trường trong và ngoài nước, mở rộng quan hệ quốc tế

Thị trường chung của mỗi quốc gia là một thể thống nhất của các loại thị trường như: thị trường vốn, thị trường hàng hoá, thị trường lao động, thị trường bất động sản. Các thị trường này tác động qua lại lẫn nhau, do đó sự phát triển của thị trường bất động sản có ảnh hưởng đến tất cả các thị trường và đó thị trường chung của mỗi quốc gia. Khi thị trường bất động sản phát triển nó kéo theo các thị trường khác phát triển theo: thị trường vốn phát triển để cung cấp vốn cho đầu tư phát triển; thị trường hàng hoá, thị trường lao động là các yếu tố đầu vào cho thị trường bất động sản nên cũng phát triển theo tương ứng.

Trong thời kỳ hội nhập quốc tế, thị trường trong nước gắn chặt với thị trường ngoài nước. Sự phát triển của thị trường bất động sản góp phần mở rộng thị trường nước ngoài bằng cách vượt ra khỏi phạm vi quốc gia, tạo điều kiện cho các chủ thể nước ngoài tham gia giao dịch bất động sản trong nước, đồng thời cho phép họ đầu tư phát triển sản xuất, đầu tư kinh doanh và có thể cư trú và sinh sống tại đó. Thông qua đó mà mở rộng quan hệ quốc tế, tăng sự hiểu biết nhau giữa các nước, giữa các dân tộc.

2.3.3. Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân

bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng bất động sản trong tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến bất động sản chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Theo đánh giá của các chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa được khai thác ẩn chứa trong bất động sản các nước thuộc thế giới thứ 3 là rất lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của các nước phát triển hiện dành cho các nước đang phát triển trong vòng 30 năm qua.

bất động sản còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình. Trong điều kiện nền kinh tế thị trường thì bất động sản ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó còn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp.

2.3.4. Thị trường bất động sản phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động

Đây là nội dung có tầm quan trọng đã được nhiều nhà nghiên cứu trên thế giới chứng minh và đi đến kết luận nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho các bất động sản có đủ điều kiện trở thành hàng hoá và được định giá khoa học, chính thống sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc gia đó một tiềm năng đáng kể về vốn để từ đó phát triển kinh tế – xã hội đạt được những mục tiêu đề ra.

Theo thống kê kinh nghiệm cho thấy, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng bất động sản chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay. Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế – xã hội đặc biệt là

đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế.

2.3.5. Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu.

Kinh nghiệm của các nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn của một nước công nghiệp hoá thì tỷ lệ đô thị hoá thường chiếm từ 60-80%. Như vậy, vấn đề phát triển thị trường bất động sản để đáp ứng yêu cầu đô thị hoá ở nước ta là vấn đề lớn và có tầm quan trọng đặc biệt nhất là khi nước ta chuyển sang cơ chế thị trường trong điều kiện các thiết chế về quản lý Nhà nước đối với công tác quy hoạch chưa được thực thi có chất lượng và hiệu quả thì việc phát triển và quản lý thị trường bất động sản ở đô thị phải đi đôi với tăng cường công tác quy hoạch để khắc phục những tốn kém và vướng mắc trong tương lai.

2.3.6. Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản sẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách.

Thị trường bất động sản có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động… Theo phân tích đánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở các nước phát triển nếu đầu tư vào lĩnh vực bất động sản tăng lên 1 USD thì sẽ có khả năng thúc đẩy các ngành có liên quan phát triển từ 1,5 – 2 USD. Phát triển và điều hành tốt thị trường bất động sản sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc…để từ đó tạo nên chuyển dịch đáng kể và quan trọng về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước. Theo thống kê của Tổng cục thuế các khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất trong giai đoạn từ năm 1996 đến năm 2000 bình quân là 4.645 tỷ đồng/năm mặc dù tỷ lệ này mới chiếm gần 30% các giao dịch, còn trên 70% chưa kiểm soát được và thực tế là các giao dịch không thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước. Nếu thúc đẩy bằng cơ chế, chính sách và pháp luật để các giao dịch bất động sản chính thức (có đăng ký và thực hiện nghĩa vụ thuế) và đổi mới cơ chế giao dịch theo giá thị trường thì hàng năm thị trường bất động sản sẽ đóng góp cho nền kinh tế trên dưới 20.000 tỷ đồng mỗi năm.

2.3.7. Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị – nông thôn.

Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường bất động sản. Thị trường nhà ở là thị trường sôi động nhất trong thị trường bất động sản, những cơn “sốt” nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ “sốt” nhà ở và lan toả sang các thị trường bất động sản khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân dân. Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là một trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường bất động sản nhà ở.

2.3.8. Thị trường bất động sản góp phần vào sự ổn định xã hội, nâng cao đời sống của nhân dân

Thị trường bất động sản trong đó có thị trường đất đai, luôn gắn liền với chính sách về đất đai. Ở bất cứ quốc gia nào, thị trường bất động sản cũng là thị trường quan trọng bởi lẽ nó góp phần tạo ra sự ổn định xã hội. Thị trường bất động sản phát triển không lành mạnh sẽ dẫn đến sự rối loạn thị trường, gia tăng nạn đầu cơ, buôn bán, lũng đoạn giá cả làm cho giá cả lên xuống thất thường… Điều đó tác động xấu đến niềm tin của người dân đối với các chủ trương, chính sách, sẽ hạn chế sự phát triển của bất động sản, do đó, ảnh hưởng đến sản xuất và đời sống của con người và các hoạt động xã hội nói chung. Thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh sẽ góp phần điều hoà cung cầu, bình ổn giá cả bất động sản, do đó sẽ góp phần làm cho xã hội ổn định hơn. Thực hiện hoạt động của thị trường bất động sản ngầm trong những năm qua nước ta đã chứng minh điều đó. Thị trường không có sự kiểm soát của Nhà nước, nạn đầu cơ đất đai gia tăng… đã khiến giá đất lên cao, làm người dân lo lắng, thiếu an tâm, hoài nghi chính sách đất đai, mối quan hệ về đất đai, nhà ở đã có biểu hiện tiêu cực.

Thị trường bất động sản phát triển buộc người sản xuất kinh doanh bất động sản phải không ngường nâng cao trình độ khoa học kỹ thuật, đổi mới công nghệ sản xuất. Do đó, không chỉ góp phần đáp ứng cho sản xuất mà còn đáp ứng cho tiêu dùng của nhân dân thông qua các công trình phục vụ cho các hoạt động đáp ứng nhu cầu văn hoá, thể thao, vui chơi, giải trí, giao tiếp công cộng… Hơn nữa, nó còn góp phần thoả mãn các yêu cầu về nơi ăn chốn ở, giao thông, thông tin liên lạc, sinh hoạt…Thị trường bất động sản là một bộ phận của thị trường xã hội, do đó, sự phát triển của thị trường này sẽ tác động mạnh mẽ đến sự phát triển của thị trường vốn, thị trường sức lao động, thị trường hàng hoá, nói chung là tác động tốt đến sự phát triển thị trường chung đáp ứng các nhu cầu đa dạng của con người, qua đó mà nâng cao đời sống của nhân dân.

2.3.9. Phát triển thị trường bất động sản góp phần đổi mới chính sách, trong đó có chính sách đất đai, chính sách về bất động sản

Chỉ thông qua hoạt động trên thị trường đất đai, thị trường bất động sản ta mới thấy rõ được những bất cập của chính sách, đặc biệt là đối với đất đai, từ đó để sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện chúng. Quan hệ đất đai là quan hệ kinh tế, là quan hệ xã hội, được thực hiện chủ yếu thông qua thị trường, do đó, từ thị trường đất đai, Nhà nước sẽ thấy rõ những bất cập của các chính sách , của hệ thống quản lý đối với đất đai. Qua đó, Nhà nước sẽ đổi mới, bổ sung và hoàn thiện, không chỉ các chính sách mà còn cả các công tác quản lý đất đai, quản lý bất động sản. Từ đó, khắc phục tình trạng thị trường ngầm về bất động sản, tình trạng hành chính hoá các quan hệ dân sự về đất đai.

2.4. Phân loại thị trường bất động sản

2.4.1. Thị trường nhà ở và đất ở

Các giao dịch như: mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, bảo hiểm các hàng hoá bất động sản đất đai, nhà ở, công trình xây dựng, bất động sản công nghiệp, nông nghiệp, các công trình hạ tầng và các bất động sản dịch vụ du lịch, thể thao…đều đã xuất hiện và tham gia vào giao dịch trên thị trường bất động sản. Tuy nhiên, các giao dịch về bất động sản chủ yếu xoay quanh các giao dịch về đất đai, nhà ở là phổ biến và mang tính chất chi phối hoạt động thị trường bất động sản hiện nay.

Sự ra đời của Luật Đất đai năm 1993, lần đầu tiên cho phép các hộ gia đình cá nhân được chuyển nhượng quyền và nhận quyền chuyển nhượng sử dụng đất, theo cách hiểu của người dân là mua bán đất đai. Từ chỗ mua bán đất đai là bất hợp pháp, phải núp bóng dưới danh nghĩa mua nhà; nay được thừa nhận là hợp pháp và công khai mua bán đã mở ra cơ hội cho nhiều người dân có tiền, có nhu cầu nhà đất riêng yên tâm thực hiện mong ước của mình bằng cách tham gia vào dòng người đi tìm mua nhà đất hoặc đất để làm nhà ở một cách chính thức. Lượng cầu chính thức về nhà, đất ở bắt đầu tăng lên từ sau ngày Luật đất đai năm 1993 chính thức có hiệu lực. Năm 1992 cũng là thời điểm đánh dấu mở đầu của thời kỳ mở cửa nền kinh tế thu hút các nguồn lực đầu tư nước ngoài. Đây cũng là thời điểm bắt đầu tiến trình bình thường quan hệ bình thường hoá quan hệ Việt – Mỹ với việc Chính phủ Hoa Kỳ chính thức tuyên bố xoá bỏ cấm vận đối với Việt Nam. Đó là tiền đề quan trọng hứa hẹn dòng đầu tư nước ngoài chảy vào Việt Nam. Nền kinh tế bắt đầu bước vào giai đoạn tăng trưởng là nhân tố cơ bản thúc đẩy gia tăng cầu về bất động sản không chỉ đáp ứng cho nhu cầu thực tại mà còn kỳ vọng cho các nhà đầu tư hướng tới tương lai. Trong bối cảnh đó, nhiều người có tiềm lực tiền vốn chưa biết đầu tư vào đâu ngoài cất trữ và gửi tiết kiệm trong bối cảnh lạm phát phi mã, nay chuyển sang đầu tư mua bán đất đai, bất động sản. Thêm vào đó, luồng vốn đầu tư cá nhân từ nước ngoài chuyển về, trong số đó phải kể đến những người xuất khẩu lao động tại thị trường các nước Đông Âu, điển hình là những người lao động tại Đức đã mang về một lượng ngoại tệ đáng kể sau khi khi chấm dứt hợp đồng lao động khi sáp nhập Đông và Tây Đức. Những nhân tố trên đã tạo ra sự gia tăng đột biến về cầu đất đai, bất động sản và là nhân tố cơ bản khởi đầu cho cơn sốt bất động sản cho thị trường bất động sản trong những năm 1993-1995. Cơn sốt nhà đất được bắt đầu từ các thành phố lớn như: Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh,… Sau đó lan rộng ra hầu khắp các tỉnh thành phố trong cả nước. Lượng hàng hoá bất động sản tham gia vào giao dịch này tăng bình quân gấp 7-10 lần so với những năm trước đây. Một phần các bất động sản tham gia giao dịch nhằm đáp ứng nhu cầu tiêu dùng làm nhà

và kinh doanh dịch vụ; một phần không nhỏ các bất động sản giao dịch nhằm mục đích đầu cơ chờ tăng giá. Đến những năm 1997-1998, do ảnh hưởng của khủng hoảng tài chính tiền tệ khu vực Châu Á, các nhà đầu cơ phải bán đất để trả nợ Ngân hàng làm giá đất liên tục giảm, thị trường đóng băng và không ít nhà đầu cơ rơi vào tình trạng phá sản. Đến giai đoạn năm 2000-2001, với sự phục hồi và tăng trưởng mạnh mẽ của nền kinh tế trong nước, cơ hội xuất hiện các dòng đầu tư mới sau khi ký hiệp định thương mại Việt – Mỹ, những quy định sửa đổi Luật Đất đai năm 2001 theo hướng mở rộng thêm quyền năng cho người sử dụng đất và những thay đổi chính sách cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà đất đã làm cho cầu nhà đất gia tăng. Thêm vào đó, đây cũng là khởi điểm của thời kỳ quy hoạch và kế hoạch năm 2001-2010, trong đó chính quyền các tỉnh, thành phố thực hiện công bố quy hoạch không gian kinh tế xã hội đến năm 2010 và 2020 theo quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch đất đai và quy hoạch phát triển mở mang đô thị. Tương lai phát triển đã mang lại giá trị kỳ vọng cho các vùng đất đai nằm trong quy hoạch. Đó là động lực thúc đẩy các nhà đầu tư tìm kiếm thông tin về quy hoạch để đầu cơ đất đai đón trước quy hoạch. Đó là nhân tố thúc đẩy gia tăng đột biến về cầu tạo ra một làn sóng đầu cơ mới trên thị trường nhà đất, nhất là ở Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh và một số thành phố lớn đang có cơ hội phát triển. Cơn sốt thị trường nhà đất bùng phát kéo dài từ năm 2001 đến cuối năm 2003, khi dự thảo Luật Đất đai được thông qua, với những quy định mới về kiểm soát cung cầu đất đai và thị trường bất động sản. Từ khi Luật Đất Đai 2003 chính thức có hiệu lực với những quy định chi tiết tại Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai, thị trường bất động sản bước vào giai đoạn trầm lắng và đóng băng cục bộ.

Trong thị trường mua bán, chuyển nhượng nhà ở và đất diễn ra khá sôi động, thị trường cho thuê nhà vẫn còn trầm lặng. Thị trường nhà ở cho thuê chủ yếu tồn tại trong các quan hệ thuê nhà thuộc sở hữu Nhà nước từ những năm trước đây, thị trường nhà cho thuê đối với người nước ngoài, cho thuê nhà ở đối với học sinh và lao động ngoại tỉnh. Nhìn chung các động lực kinh tế của thị trường cho thuê nhà ở chưa có sức hấp dẫn đối với cả người cho thuê và người cho thuê, do vậy các doanh nghiệp chưa quan tâm đi vào đầu tư phát triển nhà ở cho thuê.

2.4.2. Thị trường bất động sản công nghiệp

Từ khi thực hiện mở cửa nền kinh tế cùng với các chính sách khuyến khích đầu tư nước ngoài và quá trình chuyển đổi cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá hiện đại hoá, thị trường bất động sản công nghiệp đã bắt đầu hình thành với sự ra đời của các công ty đầu tư kinh doanh hạ tầng các khu công nghiệp. Đến nay trên cả nước có trên 130 khu công nghiệp tập trung và nhiều khu công nghiệp vừa và nhỏ đang thực hiện chế độ cho các doanh nghiệp thuê đất và cơ sở hạ tầng làm mặt bằng sản xuất. Thực hiện chương trình đổi mới và sắp xếp các doanh nghiệp Nhà nước, đến nay đã có hàng ngàn các doanh nghiệp cổ phần hoá, bán, khoán, cho thuê đã đưa một khối lượng lớn đất đai và nhà xưởng tham gia vào thị trường bất động sản công nghiệp. Mặc dù trong những năm qua thị trường đất ở và nhà hết sức sôi động luôn trong trạng thái cung nhỏ hơn cầu, song thị trường đất đai, bất động sản công nghiệp có phần ngược lại. Hiện nay, còn rất nhiều khu công nghiệp đã được xây dựng cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh song diện tích cho thuê mới chỉ chiếm một tỷ lệ nhỏ, số khu công nghiệp đã lấp đầy còn là thiểu số, một số khu công nghiệp đã phê duyệt dự án đầu tư từ nhiều năm nay vẫn chưa khởi động. Mặc dù việc đầu tư hạ tầng và cho thuê lại đất khu công nghiệp là do các doanh nghiệp tự thực hiện, song Nhà nước vẫn giữ vai trò điều tiết hoạt động của thị trường bất động sản công nghiệp thông qua các chính sách cho thuê đất, thông qua các công tác quy hoạch và các chương trình định hướng kêu gọi, thu hút các nhà đầu tư. Tuy thị trường bất động sản trong công nghiệp không sôi động, song những biến động trên thị trường bất động sản nhà ở và đất ở nhất là sự gia tăng giá nhà đất cũng gây ảnh hưởng và có tác động trực tiếp đến việc thực hiện chính công tác đền bù chuyển đổi từ các loại đất khác thành đất công nghiệp.

2.4.3. Thị trường bất động sản trong nông nghiệp

Thị trường đất đai bất động sản nông nghiệp những năm gần đây cũng bắt đầu hình thành và phát triển nhờ sự ra đời và phát triển của loại hình kinh tế trang trại trong nông nghiệp. Nhà nước khuyến khích người sản xuất nông nghiệp dồn điền đổi thửa, tích tụ ruộng đất để mở rộng quy mô sản xuất theo hướng tập trung hoá, sản xuất hàng hoá dưới hình thức phát triển kinh tế trang trại trong nông nghiệp. Thông qua mức hạn điền trong giao đất và các quản lý trang trại, Nhà nước kiểm soát việc lợi dụng hình thức kinh tế trang trại để tích tụ đất đai trong nông nghiệp nhưng sử dụng không có hiệu quả hoặc những người chuyển sang làm các công việc khác được quyền cho thuê, chuyển nhượng lại đất đai cho các gia đình có điều kiện phát triển kinh tế trang trại. Trên thực tế các hoạt động giao dịch cho thuê, chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, tích tụ đất đai cho phát triển kinh tế trang trại đã diễn ra song còn rất hạn chế, nhỏ lẻ chưa mang sắc thái các hoạt động đầu tư và giao dịch bất động sản nông nghiệp. Một số vùng ven các khu đô thị, các khu du lịch hoặc các vùng đang trong quá trình chuẩn bị đô thị hoá các hoạt động giao dịch bất động sản nông nghiệp diễn ra sôi động hơn nhưng không vì mục đích phát triển trang trại nông nghiệp mà mang sắc thái đầu cơ đất đai để chờ cơ hội chuyển đổi mục đích sử dụng đất hoặc đầu tư phát triển nhà nghỉ, kinh doanh khu du lịch, dịch vụ. Do vậy, hoạt động thị trường bất động sản nông nghiệp ở khu vực này còn bị chi phối rất mạnh mẽ của các giao dịch trên thị trường bất động sản nhà ở, đất ở và dịch vụ.

2.4.4. Thị trường cho thuê bất động sản văn phòng, công sở và dịch vụ

Thị trường cho thuê bất động sản văn phòng, công sở và dịch vụ đã bắt đầu xuất hiện và phát triển các toà nhà cao tầng cho thuê văn phòng ở các thành phố lớn, nơi tập trung đông các văn phòng đại diện, các cơ sở giao dịch của các công ty trong và ngoài nước, các tổ chức quốc tế. Một số công trình bất động sản phục vụ kinh doanh thương mại, dịch vụ, vui chơi giải trí cũng như đã được đầu tư phát triển để cho thuê mặt bằng kinh doanh thương mại dịch vụ. Phần lớn nhà ở mặt đường thuộc khu vực trung tâm của các thành phố đang trở thành nguồn cung bất động sản trên thị trường cho thuê văn phòng, công sở và dịch vụ. Mặc dù thị trường cho thuê công sở, văn phòng và dịch vụ mới hình thành và phát triển còn ở quy mô nhỏ, phân tán, song đang có nhiều tiềm năng phát triển nhanh và ổn định. Tuy nhiên, những biến động về thị trường nhà ở và đất ở cũng có những tác động trực tiếp đến đầu tư, phát triển và khai thác các nguồn bất động sẵn có tham gia vào thị trường bất động sản cho thuê văn phòng và dịch vụ. Vai trò của Nhà nước đối với thị trường cho thuê bất động sản văn phòng, công sở và dịch vụ chủ yếu thông qua công tác quy hoạch và chính sách cung cấp đất đai cho các hoạt động đầu tư bất động sản tham gia vào nguồn cung trên thị trường này.

2.4.5. Thị trường thế chấp đất đai bất động sản

Luật đất đai năm 1993 đã cho phép các hộ gia đình, cá nhân được phép thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản trên đất để vay vốn của các tổ chức tín dụng. Luật Đất đai sử đổi năm 1998 và năm 2001 đã mở rộng cho phép các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu quyền sử dụng đất, các tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê có quyền thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và tài sản trên đất vay tổ chức tín dụng. Với những quy định đó, thị trường thế chấp bất động sản phát triển khá rộng rãi, phổ biến và bước đầu phát huy tác dụng tích cực trong việc tạo nguồn vốn bổ sung cho hoạt động kinh doanh của người sử dụng đất đai bất động sản. Tuy nhiên, việc thế chấp quyền sử dụng đất chỉ được chấp nhận trên cơ sở người sử dụng đất phải có đầy đủ giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp. Trên thực tế, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn chậm, do vậy thị trường giao dịch thế chấp bất động sản gắn liền với thế chấp giá trị sử dụng đất còn gặp nhiều khó khăn và hạn chế trong khi cả 2 bên: người cung cấp tín dụng và người sử dụng đất đều sẵn sàng tham gia.

Xét về hình thức giao dịch, thị trường đất đai ở nước ta trong những năm qua phát triển chủ yếu thông qua các hình thức và quan hệ giao dịch sau:

– Nhà nước giao đất cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình không thu tiền sử dụng đất;

– Nhà nước giao đất cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình có thu tiền sử dụng đất;

– Nhà nước cho thuê đất cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh;

– Đấu thầu sử dụng đất đối với các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng các khu công nghiệp, khu thương mại, khu dân cư và nhà ở;

– Chuyển đổi quyền sử dụng đất;

– Chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

– Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất; Thừa kế quyền sử dụng đất;

– Thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất;

Hoạt động của thị trường bất động sản hiện nay ở nước ta chủ yếu là trên thị trường quyền sử dụng đất, gắn liền với loại thị trường này là các tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất như nhà ở, các công trình kiến trúc trên đất. Trong thị trường sơ cấp về cơ bản chỉ có hoạt động của Nhà nước với tư cách là người chủ sở hữu đất đai và người được Nhà nước giao sử dụng đất. Sau khi giao đất Nhà nước thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những người có quyền sử dụng đất hợp pháp.

Trong quá trình giao sử dụng đất nếu Nhà nước có nhu cầu đất cho công trình phục vụ mục đích chung của xã hội như: an ninh, quốc phòng, xây dựng các công trình công cộng, Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất và bồi thường thiệt hại cho những người có đất bị thu hồi. Hoạt động giao dịch trong loại thị trường thu hồi đất này được thực hiện dưới sự quản lý chặt chẽ của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và thực hiện theo quy định của Nhà nước. Tuy nhiên, công tác bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất cũng rất phức tạp và đang còn rất nhiều ách tắc, song loại thị trường này đang được các cơ quan chức năng và các dự án tập trung tìm cách tháo gỡ để đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án.

Hoạt động thực sự của thị trường bất động sản nước ta hiện nay chủ yếu diễn ra trong thị trường thứ cấp. Tuy trong thị trường thứ cấp còn rất nhiều hoạt động chuyển đổi bất động sản, nhưng hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai gắn liền với nhà ở và các công trình xây dựng trên đất, đặc biệt là đất đô thị là thị trường sôi động nhất và đầy phức tạp.

2.5. Sự phát triển của thị trường bất động sản

2.5.1. Sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam

Các quan hệ hàng hoá tiền tệ trong giao dịch bất động sản đã từng xuất hiện ở Việt Nam từ rất sớm, khởi đầu là các giao dịch về đất đai và nhà ở đã từng xuất hiện và tồn tại từ thời phong kiến xa xưa cũng như thời Pháp thuộc. Từ sau cách mạng tháng 8 năm 1945 đến năm 1980, ở Việt Nam tồn tại các chế độ đa sở hữu về đất đai: sở hữu tư nhân, sở hữu tập thể, sở hữu các tổ chức và sở hữu Nhà nước. Các hoạt động giao dịch, mua bán, cho thuê, cầm cố giữa các cá nhân về đất đai và nhà ở đã xuất hiện tuy không phải là phổ biến nhưng vẫn thực hiện theo truyền thống tập quán cộng đồng, do các bên tham gia giao dịch tự thoả thuận với nhau. Mặc dù không có các văn bản pháp luật quy định về giao dịch bất động sản, song Nhà nước vẫn thừa nhận và làm các thủ tục xác nhận cho các giao dịch mua bán và thu thuế trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu nhà đất.

Trước năm 1980, đất đai và bất động sản được tồn tại dưới 3 hình thức sở hữu khác nhau: Sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân (kể cả các nhà tư sản dân tộc). Do tồn tại 3 hình thức sở hữu khác nhau về bất động sản, nên bất động sản vẫn tham gia vào quá trình trao đổi, mua bán một cách bình thường.

Trong thực tế, người bán tài sản trên đất cho người mua đều tính cả tiền đất và người mua tài sản cũng chấp nhận trả cả tiền đất cho người bán tài sản. Từ đây đã hình thành “thị trường ngầm” về đất đai, bất động sản mà không ít tổ chức, cá nhân lợi dụng việc Nhà nước cho phép bán tài sản trên đất để bán đất kiếm lời bất chính và Nhà nước không thể kiểm soát được.

Trong bối cảnh chuyển đổi nền kinh tế sang cơ chế thị trường và khuyến khích thúc đẩy phát triển sản xuất hàng hoá, các quan hệ hàng hoá tiền tệ được phát triển rộng rãi trong các quan hệ sử dụng, trao đổi các yếu tố cơ bản của năng lực sản xuất, trong đó bao hàm cả yếu tố đất đai. Trước đòi hỏi thực tế phát triển, Hiến pháp năm 1992 đã quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”. Trên cơ sở đó, Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản, tạo khung pháp lý cho sự ra đời và phát triển của thị trường bất động sản.

Luật Đất đai năm 1993, đã chuyển đổi từ việc Nhà nước quản lý đất đai bằng biện pháp hành chính sang hình thức quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế kết hợp với biện pháp hành chính. Theo Luật Đất đai năm 1993 và đã được bổ sung năm 1998, năm 2001 thì tổ chức kinh tế, hộ gia đình, các nhân được giao đất ổn định lâu dài được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp và góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất có giá. Luật Đất đai đã tạo điều kiện cho người sở hữu tài sản trên đất bao gồm nhà ở, nhà xưởng, công trình xây dựng, vật kiến trúc trên đất cho các đối tượng trong nước; Người có nhà ở được phép cho người nước ngoài thuê.

Pháp lệnh nhà ở năm 1991 và Nghị định 61/1994/NĐ-CP ngày 05/7/1994 về mua bán và kinh doanh nhà ở, Nghị định 56/1995/NĐ-CP ngày 18/8/1995 Ban hành quy chế cho người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuê, đã cho phép:

Bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước và chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người đang thuê; Kinh doanh nhà ở; Mua bán nhà ở không nhằm mục đích kinh doanh.

Tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị, xã hội và cá nhân được phép cho người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuê nhà để ở, đặt trụ sở, văn phòng đại diện, chi nhánh công ty hoặc cơ sở hoạt động kinh doanh theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra, Theo quy định của Luật Tín dụng năm 1997, Nghị định 178/1999/NĐ-CP về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng và Nghị định 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 về giao dịch bảo đảm, đã cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng bất động sản (bao gồm cả tài sản gắn liền với đất và giá trị quyền sử dụng đất) để thế chấp tại các tổ chức tín dụng để vay vốn sản xuất kinh doanh. Trong trường hợp đến thời hạn trả nợ mà khách hàng có khả năng thanh toán, thì tổ chức tín dụng có quyền bán tài sản cùng với chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản thế chấp để thu hồi vốn.

Luật Đất đai năm 2003 và hàng loạt những căn bản dưới luật hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003 như: Nghị định 191/2004/NĐ-CP, Nghị định 188/2004/NĐ-CP,… đã ra đời và đi vào thực tiễn của thị trường bất động sản, khẳng định sự tồn tại và phát triển của thị trường bất động sản ở nước ta.

Từ các cơ sở pháp lý như đã trình bày ở trên, thị trường bất động sản đã hình thành, hoạt động và phát triển như sau:

– Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất.

– Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế để đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; hộ gia đình cá nhân sử dụng đất để làm nhà ở.

– Nhà nước bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước kèm theo quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người đang thuê thuộc sở hữu Nhà nước.

– Nhà nước cho các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân thuê đất để tổ chức sản xuất kinh doanh. Các tổ chức kinh tế trong nước, các tổ chức, cá nhân nước ngoài (bao gồm cả bên Việt Nam góp vốn liên doanh với nước ngoài) đã và đang quản lý và sử dụng nhiều diện tích đất đai, bất động sản.

– Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất trên đây là phản ánh quan hệ về đất đai giữa Nhà nước và các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất, quan hệ này có thể gọi là thị trường cấp I. Từ đây, các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân thực hiện 5 quyền sử dụng đất (quan hệ đất đai giữa người sử dụng đất với nhau).

Giữa các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (gọi chung là người sử dụng đất) thực hiện chuyển nhượng hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất bao gồm:

– Cho thuê lại đất đã xây dựng cơ sở hạ tầng của các công ty phát triển hạ tầng khu công công nghiệp; cả nước hình thành nhiều khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao.

– Góp vốn liên doanh bằng bất động sản, cá nhân trong nước và tổ chức cá nhân nước ngoài để sản xuất kinh doanh. Nếu quy ra giá trị tổng giá trị quyền sử dụng đất góp vốn liên doanh của phía Việt Nam không ngừng tăng lên.

– Bán nhà kèm theo quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, xây dựng nhà ở để bán kèm theo chuyển quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế (trong quỹ nhà ở và đất ở này, có một bộ phận thường được mua bán nhà và chuyển quyền sử dụng đất ở nhất là ở đô thị, nhưng Nhà nước chưa quản lý được).

Trong quá trình đầu tư sản xuất kinh doanh, các nhà đầu tư có nhu cầu vay vốn Ngân hàng có thể thế chấp bằng tài sản, trong đó thế chấp bằng bất động sản chiếm một vị trí rất quan trọng các hoạt động cho vay thế chấp (bao gồm giá trị tài sản trên đất và giá trị quyền sử dụng đất có tài sản đó).

Trên cơ sở ra đời của thị trường bất động sản, đội ngũ các tổ chức, cá nhân tham gia vào thị trường bất động sản ra đời và ngày một thêm đông. Đi đầu trong hệ thống các đơn vị tham gia kinh doanh bất động sản ở nước ta là các doanh nghiệp Nhà nước được giao nhiệm vụ quản lý nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước và đầu tư hạ tầng phát triển các khu đô thị mới như:

Các doanh nghiệp chuyên xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao để cho thuê lại đất có kết cấu hạ tầng; doanh nghiệp chuyên xây dựng cơ sở hạ tầng đô thị và dân cư để chuyển nhượng hoặc cho thuê quyền sử dụng đất đã có cơ sở hạ tầng. Ngoài ra còn có nhiều doanh nghiệp đầu tư xây dựng khách sạn, văn phòng, căn hộ để cho thuê.

Các doanh nghiệp Nhà nước quản lý quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước để bán cho người đang thuê nhà; các tổ chức, cá nhân chuyên mua bán bất động sản, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; xây dựng nhà ở hoặc nâng cấp nhà ở để bán.

Nhiều tổ chức đã ra đời và phát triển như: các doanh nghiệp kinh doanh “địa ốc”; các trung tâm dịch vụ bán đấu giá đất và các hoạt động định giá bất động sản thuộc sở hữu Nhà nước của cơ quan tài chính tại một số địa phương; các tổ chức dịch vụ môi giới về nhà đất; các tổ chức tư vấn pháp luật về đất đai, bất động; các tổ chức tư vấn và thông tin bất động sản…

Đã thành lập được nhiều Quỹ phát triển nhà ở tại đô thị; Ngân hàng nhà nước, Ngân hàng phát triển nhà và các tổ chức tín dụng cho vay đầu tư phát triển nhà hoặc nhận thế chấp bất động sản và cho vay vốn để sản xuất kinh doanh.

3. Hoạt động kinh doanh bất động sản

3.1. Khái niệm và phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản

3.1.1. Khái niệm

Theo điều 4, khoản 2 tại Chương 1 của Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 do Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam ban hành ngày 29 tháng 6 năm 2006 thì hoạt động kinh doanh bất động sản được hiểu như sau:

Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản:

Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi.

Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản.

3.1.2. Phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản

Theo điều 9, Luật Kinh doanh bất động sản thì phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản được quy định như sau:

– Tổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh bất động sản trong phạm vi sau đây:

+ Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

+ Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

+ Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;

+ Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng;

+ Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu tư công trình hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê; thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng để cho thuê lại.

– Tổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh dịch vụ bất động sản trong phạm vi sau đây:

+ Dịch vụ môi giới bất động sản;

+ Dịch vụ định giá bất động sản;

+ Dịch vụ sàn giao dịch bất động sản;

+ Dịch vụ tư vấn bất động sản;

+ Dịch vụ đấu giá bất động sản;

+ Dịch vụ quảng cáo bất động sản;

+ Dịch vụ quản lý bất động sản.

3.2. Phân loại kinh doanh bất động sản

Kinh doanh bất động sản được phân chia như sau :

Phân chia theo mục đích sử dụng bất động sản:

Đầu tư kinh doanh nhà ở: nhà liên kế, nhà biệt thự, chung cư. Đầu tư kinh doanh văn phòng cao cấp.

Đầu tư kinh doanh siêu thị, trung tâm thương mại. Đầu tư kinh doanh khách sạn.

Đầu tư kinh doanh các khu du lịch sinh thái. Đầu tư kinh doanh các khu công nghiệp.

Các khu vui chơi giải trí, thể thao: sân gôn, khu công viên…

Phân chia theo hình thức giao dịch:

Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua. Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua.

Thuê nhà công trình xây dựng để cho thuê lại, Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng.

Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu tư công trình hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê, thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng để cho thuê lại.

3.3. Cung cầu hàng hoá bất động sản

3.3.1. Cầu hàng hoá bất động sản

Cầu bất động sản là khối lượng hàng hoá bất động sản mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán với một mức giá nhất định để nhận được bất động sản đó trên thị trường tại những thời điểm nhất định.

Chúng ta cần phân biệt giữa Cầu và Nhu cầu về bất động sản là hoàn toàn khác nhau. Nhu cầu về bất động sản mà điển hình là nhu cầu về nhà đất ở là sự mong muốn của người dân có được bất động sản để thoả mãn các mục đích tiêu dùng của mình. Bất kể ai cũng có nhu cầu này và thậm chí một người có nhu cầu về sở hữu nhiều dạng bất động sản khác nhau và nhu cầu này của mỗi cá nhân luôn luôn tăng lên cùng với sự phát triển của xã hội. Tuy nhiên, không phải mọi người có nhu cầu nhà ở đều thành mua nhà trên thị trường, bởi lẽ nhiều người có nhu cầu về nhà ở thực sự nhưng không có tiền thì cũng không thể trở thành người đi mua nhà. Điều đó có nghĩa nhu cầu về nhà ở thì rất lớn nhưng cầu về nhà ở trên thị trường là bằng không. Người ta chỉ trở thành người đi mua nhà và sẵn sàng trả tiền để có được ngôi nhà như mong muốn khi người có nhu cầu về nhà có đủ lượng tiền để thanh toán giá cả ngôi nhà đó. Như vậy, để xuất hiện cầu về nhà đất trên thị trường bao gồm sự xuất hiện của nhu cầu về nhà đất và khả năng thanh toán của những người có nhu cầu. Trong điều kiện giá cả thị trường nhà đất có xu hướng tăng lên, một bộ phận những người đã có nhà ở không có nhu cầu sử dụng thêm bất động sản nhưng có tiền nhàn rỗi sẽ mua bất động sản với mục đích kinh doanh. Do vậy, trên thị trường bất động sản ngoài cầu tiêu dùng còn xuất hiện thêm một lượng cầu mới gọi là cầu đầu tư bất động sản.

Giữa nhu cầu tiêu dùng về bất động sản và cầu về bất động sản trên thị trường có sự khác biệt lớn về quy mô, phạm vi và đối tượng xuất hiện. Nhu cầu thường xuất hiện với một quy mô lớn trên phạm vi rộng với tất cả các đối tượng. Song cầu thực tế trên thị trường lại không hoàn toàn trùng khớp do có nhu cầu không có khả năng thanh toán, lượng nhu cầu này không trở thành cầu trên thị trường, có những đối tượng không có nhu cầu sử dụng nhưng có tiền sẵn sàng mua nhà đất để kinh doanh kiếm lợi đã trở thành lực lượng cầu xuất hiện trên thị trường. Chính vì vậy mà cầu là một phạm trù có quan hệ hết sức chặt chẽ với nhu cầu, khả năng thanh toán và điều kiện hoạt động của thị trường.

Cầu về bất động sản xuất hiện trên cơ sở xuất hiện các điều kiện sau:

Sự xuất hiện của nhu cầu tiêu dùng về một dạng nhà đất nào đó mà nhu cầu đó không thể tự thoả mãn bằng các quỹ nhà đất của chính bản thân họ;

Phải có nguồn lực tài chính để đảm bảo khả năng thanh toán cho các nhu cầu này. Chỉ khi các nguồn lực chính cho thanh toán thì nhu cầu mới được chuyển thành cầu trên thị trường;

Tính chất và điều kiện của thị trường tạo nên cơ hội cho những người kinh doanh chờ bất động sản tăng giá để kiếm lời;

Phải có sự hoạt động của thị trường để nhu cầu có khả năng thanh toán có điều kiện gặp được cung; và cầu thực sự trở thành cầu xuất hiện trên thị trường. Chính thị trường là điều kiện để nhu cầu có khả năng thanh toán được trở thành cầu thực tế và được thoả mãn.

Cầu về bất động sản có nhiều loại khác nhau, song cầu về đất đai và nhà ở là lượng cầu cơ bản và chủ yếu của thị trường bất động sản. Cầu về đất đai bao gồm đất đai cho sản xuất, đất đai cho công nghiệp, giao thông, các công trình công cộng, dịch vụ, du lịch, cầu về đất xây dựng các loại nhà và các công trình bất động sản khác. Cầu về nhà ở: Cầu về nhà ở kéo theo đó là đất đai để xây dựng nhà ở. Cầu về đất ở và nhà ở là cầu xuất hiện rộng rãi nhất và sôi động nhất trên thị trường bất động sản. Trên thị trường bất động sản, trong quan hệ thương mại, ngoài cầu nhà đất thông thường, còn xuất hiện cầu giả tạo của người buôn bán bất động sản. Đó là cầu của những nhà đầu tư buôn bán bất động sản mua đất và nhà ở để đầu cơ trục lợi. Điều đó làm tăng giả tạo nhu cầu về nhà ở có thể gây ra căng thẳng thêm quan hệ về cung cầu nhà ở và giá nhà đất tăng lên tại thời điểm nhất định.

Có nhiều yếu tố là các biến số tác động đến sự thay đổi cơ cấu về bất động sản. Sự gia tăng dân số là áp lực lớn làm gia tăng nhu cầu về đất ở và nhà ở. Dân số tăng làm tăng số lượng gia đình độc lập dẫn đến nhu cầu về diện tích nhà ở cho các hộ gia đình tăng lên. Sự gia tăng dân số không chỉ làm gia tăng nhu cầu về nhà ở mà còn gia tăng nhu cầu về hoạt động dịch vụ, thương mại, du lịch, văn hoá, giáo dục,… dẫn đến làm gia tăng nhu cầu về đất đai, nhất là tại các vùng trung tâm. Sự thay đổi về mục đích sử dụng đất đai giữa các hoạt động sản xuất khác nhau, giữa các lĩnh vực khác nhau sẽ làm nảy sinh cơ cấu về đất đai có thay đổi. Cùng với quá trình phát triển kinh tế, xã hội, việc chuyển mục đích sử dụng đất sang phục vụ cho việc phát triển nhà ở, kết cấu hạ tầng cho nhu cầu về các loại đất làm công sở, văn phòng trung tâm dịch vụ thương mại tăng lên rất nhiều. Điều đó tác động đến làm thay đổi giá cả trao đổi về cùng một loại đất, cùng một vị trí nhưng khác nhau về mục đích sử dụng. Việc làm mới có thu nhập là cơ sở, điều kiện nâng cao chất lượng đời sống. Đó là cơ sở cho phần lớn nhu cầu trở thành các nhu cầu có khả năng thanh toán. Khi thu nhập tăng thì nhu cầu về nhà ở và đất đai tăng lên rõ rệt. Quá trình đô thị hoá là quá trình tập trung dân cư vào các đô thị và mở rộng đô thị. Quá trình đó tác động và làm thay đổi căn bản nhất về cầu nhà ở đô thị, kết cấu cầu nhà ở đô thị cũng như nhà ở chức năng khác. Mốt và thị hiếu nhà ở, sự phát triển và hoàn thiện hệ thống kết cấu hạ tầng, những chính sách của Chính phủ… đều là những biến số quan trọng làm thay đổi cầu về bất động sản.

3.3.2. Cung hàng hoá bất động sản

Cung hàng hoá bất động sản trên thị trường là toàn bộ khối lượng hàng hoá bất động sản sẵn sàng đưa ra thị trường để trao đổi tại một thời điểm nào đó với một mức giá giới hạn nhất định.

Các điều kiện hình thành cung bất động sản trên thị trường: người chủ sở hữu bất động sản có nhu cầu bán, giá cả phù hợp với sức mua được coi là giá thị trường được cả người mua và người bán bất động sản chấp nhận.

Nguồn cung bất động sản bao gồm nguồn cung từ Nhà nước, do các cơ quan, doanh nghiệp Nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở bằng nguồn vốn Ngân sách và các quỹ nhà khác thuộc sở hữu Nhà nước. Thông qua khu vực công cộng Nhà nước can thiệp, điều tiết vào hệ thống cung cầu bất động sản trên thị trường. Bên cạnh Nhà nước, nguồn cung bất động sản chủ yếu được hình thành từ khu vực tư nhân. Đây là khu vực hoạt động phát triển bất động sản không bằng nguồn vốn Ngân sách Nhà nước mà từ các tổ chức, các công ty hoặc cá nhân thực hiện tuân thủ theo các quy tắc chính thức của Nhà nước về quản lý xây dựng và phát triển nhà ở. Nhà nước điều tiết khu vực này thông qua các quy tắc quy định và tiêu chuẩn xây dựng. Mục đích chính của các công ty phát triển nhà ở tư nhân là tối đa. Do vậy, nếu để phát triển tự do khu vực này luôn hướng vào việc xây dựng các khu nhà có lợi nhuận và thu nhập lớn mà không chú ý đến tính xã hội và môi trường. Khu vực nhà ở không chính thức là hoạt động xây dựng nhà ở hoàn toàn độc lập với khuôn khổ, quy tắc quy định của Chính phủ. Trong điều kiện luật pháp không được quy định chặt chẽ, rõ ràng những quy định về sở hữu và quyền sử dụng nhà ở không đầy đủ thì hoạt động kinh doanh nhà ở không chính thức càng phát triển và là cơ hội làm giàu cho nhóm người thâu tóm “thị trường đen” này. Đây là những nhà ở chưa có đủ điều kiện để thừa nhận theo quy định pháp lý. Điều này đòi hỏi phải tăng cường quản lý Nhà nước thông qua các công cụ pháp luật, quy hoạch, kế hoạch…

Có nhiều nhân tố ảnh hưởng đến cung bất động sản trên thị trường, trong đó nhân tố có tính chất quyết định là cung về quỹ đất phát triển bất động sản trong quy hoạch của Chính phủ. Đây là cơ sở quan trọng để quyết định đến tổng cung về nhà đất. Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng cũng là một yếu tố quan trọng làm thay đổi cung về nhà đất. Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển nhà ở. Nguồn nguyên liệu, vật liệu cho xây dựng nhà sẵn có, phong phú thì làm cho tốc độ xây dựng nhà ở mạnh hơn. Giá nguyên liệu xây dựng thấp thì giá thành xây dựng thấp làm tăng khả năng cung về nhà ở. Pháp luật và chính sách của Nhà nước mặc dù không làm thay đổi về yếu tố vật chất song nó lại có vai trò rất lớn trong việc đưa các nguồn cung bất động sản vào lưu thông và làm thay đổi nguồn cung bất động sản trên thị trường.

Đối với các hàng hoá thông thường, cung hàng hoá thường co giãn thuận chiều với so với nhân tố giá cả. Đối với cung về hàng hoá bất động sản tình hình lại không hoàn toàn như vậy. Độ co giãn cung nhà đất so với biến động giá cả nhà đất nói chung là rất nhỏ thậm chí còn nhận giá trị âm nhỏ? Điều này là do: Khi giá đất tăng lên đến , một bộ phận đất đai thuộc quy hoạch cho đất ở tăng lên hoặc các loại đất khác sử dụng cho mục đích đất ở tăng lên. Nhưng số lượng cung đất ở đó bị hạn chế bởi tổng quỹ đất ở và sự ràng buộc chặt chẽ về pháp luật và chính sách của Chính phủ. Khi giá nhà đất tăng lên nhưng cung nhà đất không phản ứng mau lẹ theo sự tăng lên của giá cả, bởi vì việc xây dựng nhà ở đòi hỏi vốn lớn và thời gian xây dựng dài nên lượng cung nhà đất đưa vào thị trường cũng bị hạn chế.

3.3.3. Quan hệ cung – cầu bất động sản

Khi cung nhỏ hơn cầu có nghĩa là khối lượng hàng hoá cung ứng trên thị trường không được đáp ứng được nhu cầu dẫn đến giá cả thị trường hàng hoá đó tăng lên. Khi cung bằng cầu có nghĩa là khối lượng hàng hoá đáp ứng đủ nhu cầu sẽ dẫn đến giá cả cân bằng và không thay đổi. Khi cung lớn hơn cầu tức là khối lượng hàng hoá cung ứng vượt quá cầu làm giá cả thị trường giảm xuống.

Trong thị trường cạnh tranh, giá cả điều tiết lượng cung cầu. Giá cả thị trường của một hàng hoá nào đó tăng lên sẽ kích thích cung cầu. Giá cả thị trường của một hàng hoá nào đó sẽ tăng lên đồng thời hạn chế cầu làm cho cầu giảm xuống. Ngược lại, trong trường hợp giá cả thị trường giảm xuống sẽ kích thích cầu, hạn chế cung (cầu tăng, cung giảm). Do đó, thông qua giá cả thị trường nhận biết được quan hệ cung cầu và tác động lại cung cầu, hình thành cung cầu mới phù hợp với sản xuất và tiêu dùng xã hội. Quan hệ giữa cung và cầu đối với mọi mặt hàng hoá và dịch vụ trên đây là quan hệ mang tính chất quy luật, nhưng để nhận biết được sự vận động của cung cầu trên thị trường yêu cầu chúng ta phải xem xét đầy đủ đặc tính và nhân tố tác động đến lượng cung cầu bất động sản. Cung bất động sản chịu ảnh hưởng của nhiều nhân tố, sự thay đổi của bất cứ yếu tố nào đều ảnh hưởng đến lượng cung hoặc lượng cầu, làm cung hoặc cầu chuyển dịch và giá cân bằng trên thị trường bất động sản sẽ thay đổi.

Mặc dù tổng cung và tổng cầu về bất động sản là cố định. Tuy vậy, cung đất cho từng mục đích cụ thể có thể thay đổi. Việc xây dựng nhà thường mất nhiều thời gian, bởi vậy cung nhà đất không thể phản ứng nhanh chóng đối với sự thay đổi của cầu.

Trong ngắn hạn: cung một loại nhà đất cụ thể có thể hoàn toàn không co giãn. Ví dụ: Nhà cho thuê. Nhà ở cho thuê ở một thành phố với số lượng nhất định, nhưng trong một thời hạn hết sức ngắn, cầu thuê nhà ở tăng lên làm cho giá nhà tăng lên. Cung ngắn hạn ít co giãn hơn cung dài hạn và một sự thay đổi lượng cầu cũng làm cho giá cả nhà đất trong ngắn hạn thay đổi mạnh hơn trong dài hạn.

Trong dài hạn: tiền thuê nhà cao hơn khuyến khích người ta sửa sang và xây thêm nhà cho thuê, nên lượng cung tăng dẫn đến giá thuê nhà giảm xuống. Trong ngắn hạn, khi tăng cầu cung nhà đất ít co giãn nên giá cả tăng mạnh. Trong dài hạn, cung dài hạn co giãn nhiều hơn cung ngắn hạn nên giá tăng ít hơn so với ngắn hạn.

Với những phân tích trên đây cho thấy, việc dịch chuyển đường cung sang phải hoặc sang trái chịu nhiều tác động của các nhân tố. Những nhân tố chủ yếu: chính sách về nhà đất của Chính phủ (chính sách giao đất và quyền sử dụng đất, chính sách cho thuê đất, thuê nhà đất, quy định thủ tục xây dựng, quy hoạch đất đai và phát triển đô thị…) kết cấu hạ tầng, đầu tư xây dựng phát triển kinh doanh nhà ở. Mặc dù cung nhà đất có xu hướng làm dịch chuyển đường cung sang bên phải, nhưng trong bối cảnh đường cầu cũng luôn luôn tăng lên và thậm chí còn nhanh hơn, thường xuyên hơn so với sự gia tăng tính về thời điểm. Do vậy, mặc dù đường cung có xu hướng dịch chuyển sang phải song sự giảm giá nhà đất chỉ là tạm thời. Thị trường nhanh lấy lại sự cân bằng cung cầu và giá nhà đất tăng lên là một xu hướng bền vững.

3.4. Nguyên tắc hoạt động kinh doanh bất động sản

Tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản thông qua hợp đồng, không trái với quy định của pháp luật.

bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan.

Hoạt động kinh doanh bất động sản phải công khai, minh bạch.

3.5. Quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản

3.5.1. Quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản

Theo quy định tại Điều 13, Luật kinh doanh bất động sản về trách nhiệm quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản như sau:

– Chính phủ thống nhất quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản.

– Bộ Xây dựng chịu trách nhiệm trước Chính phủ thực hiện quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản.

– Bộ, cơ quan ngang bộ trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm phối hợp với Bộ Xây dựng thực hiện quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản theo phân công của Chính phủ.

– Uỷ ban nhân dân các cấp có trách nhiệm thực hiện quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản trên địa bàn theo phân cấp của Chính phủ.

3.5.2. Quản lý doanh nghiệp về hoạt động kinh doanh bất động sản

Mỗi doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khác nhau thì sẽ có những loại hình kinh doanh bất động sản khác nhau. Tuỳ theo loại hình kinh doanh bất động sản khác nhau mà doanh nghiệp có phương pháp quản trị khác nhau. Tuy nhiên, việc quản trị hoạt động kinh doanh bất động sản của mỗi doanh nghiệp phải tuân thủ theo pháp luật và các quy định của Nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản.

Hạ tầng kỹ thuật: Hệ thống đường giao thông, điện, nước, công viên cây xanh, hệ thống thông tin liên lạc …

Hệ thống hạ tầng xã hội: Trường học, bệnh viện … trong dự án. Thu nhập của người lao động.

Nâng cao chất lượng môi trường quanh dự án…

4. Tài liệu tham khảo

  1. TS. Hoàng Văn Cường (Chủ biên), TS. Nguyễn Minh Ngọc, TS. nguyễn Thế Phán, ThS. Nguyễn Thị Thảo – Thị trường bất động sản – Nhà xuất bản xây dựng, năm 2006.
  2. Lê Xuân Bá, Trần Kim Chung – Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam – Nhà xuất bản chính trị Quốc gia, năm 2006.
  3. TS. GARY W.ELDRED – Làm giàu từ các thương vụ bất động sản – Nhà xuất bản lao động xã hội, năm 2007.
  4. GS. TSKH Nguyễn Văn Chọn – Kinh tế Đầu tư Xây dựng – Nhà xuất bản xây dựng, năm 2003.
  5. GS. TSKH Nguyễn Văn Chọn – Quản lý nhà nước về kinh tế và quản trị kinh doanh xây dựng – Nhà xuất bản xây dựng, năm 1999.
  6. GS. TS Đỗ Hậu, TS Nguyễn Đình Bồng – Quản lý đất đai và Bất động sản đô thị – Nhà xuất bản xây dựng, năm 2005.

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *