You are here: Home » Tin Tức » Tổng quan về cơ sở dữ liệu địa chính trong quản lý đất đai

Tổng quan về cơ sở dữ liệu địa chính trong quản lý đất đai

Tổng quan về cơ sở dữ liệu địa chính trong quản lý đất đai
Rate this post

Cơ sở dữ liệu địa chính và vai trò của nó trong việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai. Nguyên tắc xây dựng và cấu trúc của cơ sở dữ liệu địa chính, các quy định kỹ thuật khi xây dựng

Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính là yêu cầu cơ bản để xây dựng hệ thống quản lý đất đai hiện đại. Trong nhiều năm qua, các địa phương đã quan tâm, tổ chức triển khai thực hiện ở nhiều địa bàn.

Tổng quan về cơ sở dữ liệu địa chính trong quản lý đất đai

Tổng quan về cơ sở dữ liệu địa chính trong quản lý đất đai

1. Khái quát về cơ sở dữ liệu địa chính

1.1. Cơ sở dữ liệu địa chính và vai trò của nó trong việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai

Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính là yêu cầu cơ bản để xây dựng hệ thống quản lý đất đai hiện đại. Trong nhiều năm qua, các địa phương đã quan tâm, tổ chức triển khai thực hiện ở nhiều địa bàn. Một số tỉnh đã cơ bản xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính và đã tổ chức quản lý, vận hành phục vụ yêu cầu khai thác sử dụng rất hiệu quả và được cập nhật biến động thường xuyên ở các cấp tỉnh, huyện.

Việc xây dựng cơ sở dữ liệu (gọi tắt là: CSDL) địa chính nhằm hiện đại hoá hệ thống công tác quản lý và cập nhật, chỉnh lý biến động nguồn dữ liệu đất đai thống nhất từ Trung ương đến tỉnh, đến các huyện, thành phố, thị xã (gọi chung là cấp huyện) và các xã, phường, thị trấn (gọi chung là cấp xã) đảm bảo cung cấp thông tin, dữ liệu đất đai nhanh gọn, chính xác phục vụ tốt quản lý Nhà nước về đất đai, đáp ứng yêu cầu ngày càng cao về phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng – an ninh, nghiên cứu khoa học, đào tạo, hợp tác quốc tế; phát triển Chính phủ điện tử trong ngành tài nguyên và môi trường và đặc biệt là nhu cầu khai thác thông tin thường xuyên cho người dân và doanh nghiệp góp phần làm minh bạch thị trường bất động sản. Từng bước hoàn thiện, chuẩn hóa cơ sở dữ liệu đất đai để nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng, phục vụ cho lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng, khai thác tiềm năng quỹ đất, cung cấp các thông tin về đất đai phục vụ cho mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội trên địa bàn tỉnh. Thiết lập mạng lưới thông tin giao diện, thống nhất từ cấp tỉnh đến cấp huyện, cấp xã, phục vụ cho việc quản lý và khai thác thông tin đất đai.

Trong suốt thời gian qua, công tác quản lý đất đai đã liên tục được hoàn thiện về thể chế, chính sách và công nghệ nhằm đáp ứng yêu cầu hiện đại hóa và minh bạch thông tin về đất đai. Điều này dẫn tới việc có nhiều dữ liệu đất đai được lập, thu thập và sử dụng ở các thời kỳ khác nhau, kể cả những tài liệu từ những chế độ trước. Khi xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, tất cả các dữ liệu đều phải được xem xét và cập nhật vào trong cơ sở dữ liệu đất đai. Tuy nhiên, các quy định kỹ thuật xây dựng và chuẩn hóa dữ liệu mới chỉ tập trung cho các dạng dữ liệu đất đai được xây dựng một cách chính quy gần đây (như bản đồ địa chính chính quy, hồ sơ địa chính theo thông tư 09/2007/TT-BTNMT), chưa được cụ thể hóa theo các dạng dữ liệu đất đai đã có từ các thời kỳ trước.

Để hoàn thiện các quy định kỹ thuật về cơ sở dữ liệu đất đai, trong quá trình xây dựng, khai thác và sử dụng cơ sở dữ liệu đất đai, cần thiết phải rà soát lại các quy định kỹ thuật liên quan, bổ sung, sửa đổi cho phù hợp với thực tế và yêu cầu của công tác quản lý. Từ đó nghiên cứu đưa ra các quy trình chuẩn hóa các dữ liệu đất đai này phục vụ công tác xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai là rất cần thiết và phù hợp với đặc thù của công tác quản lý đất đai của chúng ta hiện nay

1.2. Cấu trúc của cơ sở dữ liệu địa chính

Cơ sở dữ liệu địa chính bao gồm dữ liệu bản đồ địa chính và các dữ liệu thuộc tính địa chính.

Dữ liệu bản đồ địa chính được lập để mô tả các yếu tố gồm tự nhiên có liên quan đến việc sử dụng đất bao gồm các thông tin:

– Vị trí, hình dạng, kích thước, toạ độ đỉnh thửa, số thứ tự, diện tích, mục đích sử dụng của các thửa đất;

– Vị trí, hình dạng, diện tích của hệ thống thuỷ văn gồm sông, ngòi, kênh, rạch, suối; hệ thống thuỷ lợi gồm hệ thống dẫn nước, đê, đập, cống; hệ thống đường giao thông gồm đường bộ, đường sắt, cầu và các khu vực đất chưa sử dụng không có ranh giới thửa khép kín;

– Vị trí, tọa độ các mốc giới và đường địa giới hành chính các cấp, mốc giới và chỉ giới quy hoạch sử dụng đất, mốc giới và ranh giới hành lang bảo vệ an toàn công trình;

– Điểm toạ độ địa chính, địa danh và các ghi chú thuyết minh.

Các dữ liệu thuộc tính địa chính được lập để thể hiện nội dung của Sổ mục kê đất đai, Sổ địa chính và Sổ theo dõi biến động đất đai quy định tại Điều 47 của Luật Đất đai bao gồm các thông tin:

– Thửa đất gồm mã thửa, diện tích, tình trạng đo đạc lập bản đồ địa chính;

– Các đối tượng có chiếm đất nhưng không tạo thành thửa đất (không có ranh giới khép kín trên bản đồ) gồm tên gọi, mã của đối tượng, diện tích của hệ thống thủy văn, hệ thống thủy lợi, hệ thống đường giao thông và các khu vực đất chưa sử dụng không có ranh giới thửa khép kín;

– Người sử dụng đất hoặc người quản lý đất gồm tên, địa chỉ, thông tin về chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu, văn bản về việc thành lập tổ chức;

– Tình trạng sử dụng của thửa đất gồm hình thức sử dụng, thời hạn sử dụng, nguồn gốc sử dụng, những hạn chế về quyền sử dụng đất, số hiệu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp, mục đích sử dụng, giá đất, tài sản gắn liền với đất, nghĩa vụ tài chính về đất đai;

– Những biến động về sử dụng đất trong quá trình sử dụng gồm những thay đổi về thửa đất, về người sử dụng đất, về tình trạng sử dụng đất.

1.3. Nguyên tắc xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính

Cơ sở dữ liệu địa chính được xây dựng tập trung thống nhất từ Trung ương đến các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và các huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh. Việc xây dựng, cập nhật, quản lý và khai thác sử dụng dữ liệu địa chính phải đảm bảo tính chính xác, khoa học, khách quan, kịp thời và thực hiện theo quy định, quy chuẩn kỹ thuật về xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính. Việc xây dựng cơ sỏ dữ liệu địa chính được thực hiện như sau:

Cơ sở dữ liệu địa chính cấp xã là thành phần cơ bản của hệ thông cơ sở dữ liệu địa chính. Cơ sở dữ liệu địa chính của quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh là tập hợp cơ sở dữ liệu địa chính của tất cả các đơn vị hành chính cấp xã thuộc huyện; đối với các huyện không có đơn vị hành chính cấp xã trực thuộc thì cấp huyện là đơn vị cơ bản để thành lập cơ sở dữ liệu địa chính. Cơ sở dữ liệu địa chính của tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương là tập hợp cơ sở dữ liệu địa chính của tất cả các đơn vị hành chính cấp huyện thuộc tỉnh. Cơ sở dữ liệu địa chính cấp Trung ương là tổng hợp cơ sở dữ liệu địa chính của tất cả các đơn vị hành chính cấp tỉnh trên phạm vi cả nước. [1]

1.4. Các quy định kỹ thuật về xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính

Trong thực tế sử dụng dữ liệu địa chính đặt ra các nhu cầu khác nhau, các nhu cầu này cũng có các đòi hỏi khác nhau. Chính vì vậy, xuất phát từ yêu cầu thực tế là các hệ thống thông tin nói chung và các hệ thống thông tin dữ liệu địa chính nói riêng luôn có nhu cầu giao tiếp với nhau, nghĩa là thông tin sẽ được truyền tải từ hệ thống này sang hệ thống khác. Vì vậy yêu cầu đặt ra là làm thế nào để các hệ thống có thể trao đổi thông tin với nhau, phương pháp đơn giản và có hiệu quả nhất là các hệ thống phải xây dựng cấu trúc thông tin của mình theo một tập các quy tắc chung.

Xuất phát từ các yêu cầu đó, Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã xây dựng quy định kỹ thuật chuẩn dữ liệu địa chính Việt Nam ban hành áp dụng thống nhất trong cả nước đối với công tác xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính theo thông tư 17/2010/TT-BTNMT, để Quy định kỹ thuật về chuẩn địa chính Việt Nam được xây dựng nhằm đáp ứng các yêu cầu chuẩn hoá cho các hoạt động sau:

– Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính: dữ liệu địa chính phải được xây dựng trên cơ sở một quy định chung, nhằm đảm bảo toàn bộ dữ liệu địa chính đều được xây dựng dựa trên các mô hình khái niệm và các quy tắc chung;

– Trao đổi và chia sẻ dữ liệu địa chính: dữ liệu địa chính được trao đổi và chia sẻ trên cơ sở mọi dữ liệu địa chính được định nghĩa và xây dựng theo một quy định chuẩn dữ liệu địa chính chung, được mã hoá theo quy định, độc lập nền tảng, và được chia sẻ thông qua các dịch vụ về dữ liệu mở;

– Cập nhật dữ liệu địa chính: các quy định kỹ thuật về chuẩn dữ liệu địa chính được thiết kế sao cho có thể hỗ trợ tối đa cho các hoạt động cập nhật dữ liệu địa chính.

Quy định kỹ thuật về chuẩn dữ liệu địa chính gồm 06 quy định cụ thể sau đây:

– Quy định nội dung, cấu trúc và kiểu thông tin dữ liệu địa chính;

– Quy định hệ quy chiếu tọa độ áp dụng cho dữ liệu địa chính;

– Quy định siêu dữ liệu địa chính;

– Quy định chất lượng dữ liệu địa chính;

– Quy định trình bày dữ liệu địa chính;

– Quy định trao đổi, phân phối dữ liệu địa chính.

Quy định kỹ thuật  về chuẩn dữ liệu địa chính được  xây dựng trên quan điểm kế thừa của chuẩn thông  tin địa lý quốc gia, do đó, nó có quan hệ mật thiết với các thành phần:

– Các chuẩn thông tin địa lý quốc tế đang được áp dụng để chuẩn hoá dữ liệu địa lý cơ sở quốc gia;

– Các quy phạm kỹ thuật và các quy định hiện hành có liên quan đến việc chuẩn hoá thông tin dữ liệu địa chính (các loại danh mục đối tượng bản đồ, các quy phạm thành lập bản đồ địa chính, hướng dẫn thẩm định chất lượng sản phẩm bản đồ địa chính…);

– Các sản phẩm dữ liệu địa chính có được từ việc áp dụng các quy định chuẩn hóa dữ liệu địa chính;

– Các loại đối tượng sử dụng các sản phẩm dữ liệu địa chính, cũng như các sản phẩm dẫn xuất từ dữ liệu địa chính;

– Các quy trình kỹ thuật – công nghệ và công cụ phần mềm cần thiết nhằm thúc đẩy việc áp dụng và triển khai quy định chuẩn dữ liệu địa chính trong thực tiễn.[4]

1.5. Một số phần mềm quản lý cơ sở dữ liệu địa chính đang áp dụng tại Việt Nam

1.5.1. Phần mềm xây dựng bản đồ địa chính

Tại nước ta nói chung hiện nay chủ yếu sử dụng các phần mềm như Auto Cad, Microstion SE, Microstion V8,.. để thành lập bản đồ địa chính. Các doanh nghiệp thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường, các Sở Tài nguyên và Môi trường và các doanh nghiệp tư nhân hoạt động trong lĩnh vực đo đạc bản đồ đang sử dụng các phần mềm được xây dựng từ các dự án của Bộ Tài nguyên và Môi trường và các doanh nghiệp tư nhân:

Phần mềm FAMIS: một modul chạy trên nền Microstion SE, phần mềm này được xây dựng từ khá sớm trong giai đoạn đầu ứng dụng công nghệ số vào công tác đo đạc và thành lập bản đồ địa chính. Phần mềm này được cung cấp miễn phí cho các doanh nghiệp, các Sở Tài nguyên và Môi trường để ứng dụng thành lập bản đồ địa chính;

Phần mềm eMap: phần mềm này được xây dựng bởi công ty TNHH Tin học eK. Phần mềm này hiện đang được sử dụng rộng rãi tại các doanh nghiệp của Bộ, các công ty tư nhân hoạt động trong lĩnh vực đo đạc bản đồ và một số Sở Tài nguyên  và Môi trường;

Phần mềm CESMAP: phần mềm này được xây dựng trong môi trường AutoCAD bởi công ty Địa chính công trình;

Phần mềm TMV.MAP: Phần mềm được xây dựng bởi Công ty cổ phần công nghệ thông tin địa lý EK thuộc Tổng công ty Tài nguyên và Môi trường.

1.5.2. Phần mềm xây dựng hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu

Phần mềm CiLIS, ELIS: Các phần mềm được xây dựng bởi Cục Công nghệ thông tin, Bộ Tài nguyên và Môi trường;

Phần  mềm ViLIS:  phần mềm được  xây dựng bởi Trung  tâm Viễn thám Quốc gia, Bộ Tài nguyên và Môi trường;

– Phần mềm TMV.LIS: phần mềm được xây dựng bởi Tổng công ty Tài nguyên và Môi trường.

2. Khái quát hệ thống hồ sơ địa chính

2.1. Khái niệm hệ thống hồ sơ địa chính

Hồ sơ địa chính là hệ thống các tài liệu, số liệu, bản đồ, sổ sách v.v. chứa đựng những thông tin cần thiết về đất đai để Nhà nước thực hiện chức năng quản lý của mình. Hệ thống tài liệu này được thiết lập trong quá trình đo đạc, thành lập bản đồ địa chính, đăng ký đất đai ban đầu và đăng ký biến động đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuỳ thuộc vào tính chất của từng loại tài liệu và đặc điểm sử dụng của chúng mà hệ thống tài liệu trong hồ sơ địa chính được chia thành 2 loại [1].

– Hồ sơ tài liệu gốc, lưu trữ và tra cứu khi cần thiết.

– Hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên trong quản lý.

2.2. Vai trò của hệ thống hồ sơ địa chính đối với công tác quản lý đất đai

Hồ sơ địa chính có vai trò rất điều này được thể hiện thông qua sự quản lý Nhà nước về đất đai, điều này được thể hiện thông qua sự trợ giúp của hệ thống đối với các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai.

Hệ thống hồ sơ địa chính trợ giúp cho các nhà quản lý trong quá trình ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý sử dụng đất đai và tổ chức thi hành các văn bản đó. Thông qua hệ thống hồ sơ địa chính mà trực tiếp là sổ đăng ký biến động đất đai nhà quản lý sẽ nắm được tình hình biến động đất đai và xu hướng biến động đất đai từ cấp vi mô cho đến cấp vĩ mô . Trên cơ sở thống kê và phân tích xu hướng biến động đất đai kết hợp với định hướng phát triển kinh tế xã hội của từng cấp nhà quản lý sẽ hoạch định và đưa ra được các chính sách mới phù hợp với điều kiện thực tế nhằm thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội tại từng cấp. Ví dụ thông qua thống kê, phân tích tình hình biến động sử dụng đất của huyện Hải Phòng trong giai đoạn 5 năm từ năm 2000 đến năm 2005 nhà quản lý nhận thấy xu hướng biến động chủ yếu ở huyện là từ đất nông nghiệp sang đất phục vụ cho công nghiệp và dịch vụ.

Dựa trên kết quả của quá trình phân tích xu hướng biến động kết hợp với định hướng phát triển kinh tế xã hội của huyện giai đoạn 10 năm từ 2006 đến 2015 là tiếp tục đẩy mạnh phát triển công nghiệp và dịch vụ, nhà quản lý sẽ đưa ra các chính sách mới để tiếp tục đẩy mạnh sự phát triển của ngành công nghiệp và dịch vụ. Một số chính sách mới có thể là: khuyến khích các nhà đầu tư trong nước, ngoài nước đầu tư vào Vĩnh Phúc bằng cách cho khấu trừ tiền giải phóng mặt bằng vào tiền thuê đất, khuyến công bằng hỗ trợ chuyển đổi công nghệ, cho vay với lãi suất thấp để đầu tư công nghệ sạch giảm ô nhiễm môi trường từ nguồn của Quỹ Bảo vệ Môi trường…

Hệ thống hồ sơ địa chính trợ giúp cho công tác thành lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất. Nếu như bản đồ địa chính được cập nhật thường xuyên thì nhà quản lý chỉ cần khái quát hóa là thu được nội dung chính của bản đồ hiện trạng sử dụng đất với độ tin cậy rất cao . Hơn thế nữa với sự trợ giúp của công nghệ thông tin thì công việc này trở nên dễ dàng hơn rất nhiều, thậm chí chúng ta có thể lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất từng năm chứ không phải là 5 năm một lần như quy định hiện hành.

Hệ thống hồ sơ địa chính trợ giúp công tác quy hoạch sử dụng đất. Quy hoạch sử dụng đất là một trong ba công cụ quan trọng để quản lý sử dụng đất ở cả cấp vi mô và vĩ mô. Tuy nhiên, vấn đề quy hoạch không khả thi hiện nay đang là vấn đề nhức nhối. Nguyên nhân cho thực trạng này thì có nhiều nhưng một trong số những nguyên nhân chính là do hệ thống hồ sơ địa chính không cung cấp đầy đủ thông tin cho nhà quy hoạch, đặc biệt là đối với quy hoạch sử dụng đất chi tiết. Quy hoạch sử dụng đất chi tiết đòi hỏi chi tiết đến từng thửa đất, nghĩa là nhà quy hoạch phải nắm được các đối tượng quy hoạch (đường giao thông, sân vận động, nhà văn hóa v.v.) trong phương án quy hoạch sẽ cắt vào những thửa nào, diện tích là bao nhiêu và đó là loại đất gì?v.v. Để trả lời được những câu hỏi này thì phương án quy hoạch sử dụng đất chi tiết phải được xây dựng trên nền là bản đồ Địa chính chính quy. Bên cạnh đó những thông tin liên quan như: chủ sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính v.v. liên quan đến những thửa đất phải thu hồi cũng sẽ được cung cấp từ hồ sơ địa chính. Bởi vậy để xây dựng được một phương án quy hoạch sử dụng đất chi tiết thì hồ sơ địa chính đóng vai trò rất quan trọng. Sau khi thành lập được phương án quy hoạch sử dụng đất chi tiết thì hồ sơ địa chính cũng là công cụ chính giúp giám sát việc thực hiện phương án quy hoạch.

Trong những năm gần đây do các quan hệ về đất đai ngày càng trở nên phức tạp bởi vậy yêu cầu quản lý các nội dung như: đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng ngày càng trở nên khó khăn. Đặc biệt là vấn đề thu hồi đất đai, giải phóng mặt bằng để phục vụ cho các dự án liên quan đến đất đai. Nguyên nhân chính của vấn đề này là do giá đất bồi thường không sát với giá thị trường. Để giải quyết vấn đề này thì hồ sơ địa chính cần hướng tới quản lý cả vấn đề giá đất. Một vấn đề khác cũng đang rất nan giải ở các khu vực ven đô, nơi mà tốc độ đô thị hóa đang diễn ra mạnh mẽ đó là tình trạng chuyển mục đích sử dụng đất trái với quy hoạch: người dân tự ý chuyển đất nông nghiệp, ao hồ thành đất thổ cư, nhiều trường hợp khi phát hiện thì đã là “chuyện đã rồi”. Dẫn đến tình trạng này là do cơ quan quản lý đất đai địa phương không có được hệ thống hồ sơ địa chính phản ánh đúng thực trạng để kịp thời quản lý.

Các cơ quan quản lý đất đai không chỉ có các công tác quản lý Nhà nước về đất đai mang tính chất định kì như: quy hoạch sử dụng đất, thống kê kiểm kê đất đai, mà còn có những công việc mang tính thường xuyên như: giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo liên quan đến đất đai. Thực tế có nhiều trường hợp tranh chấp đất đai giữa các hộ gia đình cá nhân dẫn đến tình trạng kiện tụng kéo dài và khiếu kiện vượt cấp do phương án giải quyết của chính quyền không có căn cứ pháp lý rõ ràng và thống nhất. Đây là nguyên nhân làm cho người tham gia tranh tụng không đồng ý với phương án giải quyết. Để giải quyết dứt điểm tranh chấp liên quan đến đất đai ở cấp cơ sở thì hệ thống hồ sơ địa chính phải được hoàn thiện đầy đủ và là cơ sở pháp lý vững chắc cho những quyết định giải quyết tranh chấp.

Hệ thống hồ sơ địa chính còn giúp tạo lập kênh thông tin giữa Nhà nước và nhân dân. Nhân dân có điều kiện tham gia vào quá trình giám sát các hoạt động quản lý đất đai của cơ quan Nhà nước và hoạt động sử dụng đất của các chủ sử dụng đất: Điều này sẽ giúp hạn chế các việc làm sai trái của người quản lý và của người sử dụng. Ví dụ: nhờ có thông tin địa chính về quy hoạch sử dụng đất người dân sẽ phát hiện được các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất trái với quy hoạch của một số cá nhân, kịp thời báo với cơ quan nhà nước để có biện pháp xử lý tránh tình trạng “sự đã rồi”.

2.3. Kinh nghiệm nước ngoài trong lập và quản lý hồ sơ địa chính

Trong xu hướng toàn cầu hóa và hội nhập quốc tế sâu rộng như hiện nay Việt Nam có điều kiện thiết lập quan hệ ngoại giao với nhiều quốc gia trên thế giới, đây là điều kiện thuận tiện để Việt Nam học hỏi kinh nghiệm tại các quốc gia phát triển trên nhiều lĩnh vực. Quản lý đất đai tại các nước phát triển và các nước có nền kinh tế mới nổi như Thụy Điển, Úc, Trung Quốc đã đạt đến mức độ tương đối hoàn thiện, đây là những mô hình quản lý Việt Nam cần nghiên cứu để tiếp thu các ưu điểm một cách chọn lọc sao cho phù hợp với tình hình thực tế hiện nay.

2.3.1. Hồ sơ địa chính của Thụy Điển

Thụy Điển một nước đã phát triển thuộc vùng bắc Âu, hệ thống hồ sơ địa chính của Thụy Điển có những ưu điểm sau:

Do Thụy Điển công nhận quyền sở hữu đất đai của người dân nên chỉ cần có một loại giấy chứng nhận quyền sở hữu bất động sản (gồm: đất, nhà, tài sản gắn liền với đất). Điều này dẫn đến hệ quả: công tác đăng ký bất động sản và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu bất động sản sẽ đơn giản hơn nhiều so với việc đăng ký quyền sử dụng đất và đăng ký quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất ở Việt Nam.

Bên cạnh đó luật cũng quy định đăng ký bất động sản là bắt buộc và người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3 tháng sau khi mua. Từ thời điểm đó người mua được toàn quyền sở hữu. Quy định này sẽ giúp tránh được tình trạng có những giao dịch liên quan đến bất động sản mà nhà quản lý không nắm được, mặt khác cũng giúp đảm bảo được các quyền lợi hợp pháp của chủ sở hữu. Vấn đề thời hạn đăng ký quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở Việt Nam hiện nay chưa được quy định trong luật nên vô hình trung tạo điều kiện cho các giao dịch ngầm diễn ra một cách thoải mái. Điều này dẫn đến thực trạng: người mua bất động sản cứ mua và cũng không mấy quan tâm đến việc đăng ký quyền sở hữu của mình.

Thuỵ Điển xây dựng được ngân hàng dữ liệu đất đai (LDBS) vào năm 1995, trong ngân hàng này mỗi đơn vị tài sản có các thông tin sau:

Khu vực hành chính nơi có bất động sản, địa chỉ, vị trí trên trích lục bản đồ địa chính, toạ độ của bất động sản và các công trình xây dựng; Diện tích của bất động sản; Giá trị tính thuế; Tên, địa chỉ và sổ đăng ký công dân của chủ sở hữu, thông tin về việc có bất động sản đó khi nào và như thế nào; Sơ đồ công trình xây dựng và các quy định được áp dụng cho trường hợp cụ thể đó; Số lượng thế chấp; Thông tin về quyền thông hành địa dịch; Các biện pháp kỹ thuật và chính thức được thực hiện, số tra cứu đến các bản đồ và các tài liệu lưu trữ khác.

Hơn thế nữa nguyên tắc cơ bản của Chính phủ Thuỵ Điển là tất cả các thông tin có trong cơ quan Nhà nước (trong đó có cả ngân hàng dữ liệu đất đai) đều phải được công khai phục vụ cho việc tìm hiểu thông tin miễn phí. Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho người dân tìm hiểu thông tin về bất động sản mình muốn mua.

2.3.2. Hồ sơ địa chính của Úc

Hệ thống quản lý đất đai của Úc nhìn chung không có sự biến động nhiều trong suốt quá trình phát triển của đất nước, điều này tạo điều kiện thuận tiện cho việc kế thừa thành quả của thời kỳ trước và tiếp tục hoàn thiện vào thời kỳ sau.

Hệ thống địa chính của Tây Úc có những ưu điểm sau:

– Công nhận quyền sở hữu đất đai của tư nhân và không tách biệt giữa nhà và đất

– Không quy định hạn điền tạo điều kiện cho người sử dụng đất tích tụ đất đai để mở rộng quy mô sản xuất theo hướng công nghiệp.

Ngay từ năm 1958 trên toàn liên bang Úc đã áp dụng thống nhất hệ thống kê khai đăng ký Torren. Việc áp dụng sớm và thống nhất một hình thức kê khai đăng ký đã giúp cho hệ thống hồ sơ địa chính của Úc đến thời điểm hiện tại đảm bảo tính thống nhất và hoàn thiện.

Khi đã được cấp giấy chứng nhận thì chủ sở hữu sẽ được nhà nước bảo hộ quyền sở hữu vĩnh viễn.

Tây Úc đã thiết lập được hệ thống thông tin đất đai tương đối hoàn chỉnh bằng hệ thống WALIS (West Australia Land Information System) – Hệ thống thông tin đất đai tây Úc. Trung bình trong một ngày hệ thống này đã giúp xử lý khoảng 4500 trường hợp tra cứu giấy chứng nhận quyền sở hữu đất và tài sản gắn liền với đất.

2.3.3. Hồ sơ địa chính của Mỹ

Mỹ là một quốc gia phát triển, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Đến nay, Mỹ đã hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hoàn thiện hồ sơ địa chính. Nước Mỹ đã xây dựng một hệ thống thông tin về đất đai và đưa vào lưu trữ trong máy tính, qua đó có khả năng cập nhật các thông tin về biến động đất đai một cách nhanh chóng và đầy đủ đến từng thửa đất. Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Mỹ sớm được hoàn thiện. Đó cũng là một trong các điều kiện để thị trường bất động sản tại Mỹ phát triển ổn định.

2.3.4. Hồ sơ địa chính của Pháp

Hầu hết đất đai tại Pháp thuộc sở hữu toàn dân. Nước Pháp đã thiết lập được hệ thống thông tin, được nối mạng truy cập từ trung ương đến địa phương. Đó là hệ thống tin học hoàn chỉnh (phục vụ trong quản lý đất đai). Nhờ hệ thống này mà họ có thể cập nhật các thông tin về biến động đất đai một cách nhanh chóng, thường xuyên và phù hợp và cũng có thể cung cấp thông tin chính xác, kịp thời đến từng khu vực, từng thửa đất.

Tuy nhiên, nước Pháp không tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà họ tiến hành quản lý đất đai bằng tư liệu đã được tin học hoá và tư liệu trên giấy, bao gồm: các chứng thư bất động sản và sổ địa chính. Ngoài ra, mỗi chủ sử dụng đất được cấp một trích lục địa chính cho phép chứng thực chính xác của các dữ liệu địa chính đối với bất kỳ bất động sản nào cần đăng ký.

Trên cơ sở nghiên cứu những ưu điểm của hệ thống quản lý đất đai, hệ thống Hồ sơ địa chính tại Thụy Điển, Úc, Mỹ và Pháp kết hợp với tình hình thực tế của Việt Nam tôi đề xuất một số điểm đổi mới đối với hệ thống quản lý đất đai và hệ thống hồ sơ địa chính của Việt Nam như sau:

– Chỉ cấp một giấy chứng nhận quyền sử dụng, sở hữu cho cả đất và các bất động sản gắn liền với đất.

– Triển khai cấp giấy chứng nhận cho tất cả các thửa đất trên quy mô toàn quốc trong thời gian sớm nhất.

– Dần dần tăng diện tích hạn điền để đi tới xóa bỏ hoàn toàn.

– Nhanh chóng xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính dạng số trên quy mô toàn quốc, trên cơ sở đó tiến đến xây dựng hệ thống thông tin đất đai.

2.4. Thực trạng công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính ở nước ta

2.4.1. Các quy định của pháp luật về công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính

Vai trò của hệ thống hồ sơ địa chính đối với công tác quản lý Nhà nước về đất đai và quản lý thị trường bất động sản là vô cùng quan trọng. Hệ thống hồ sơ địa chính trợ giúp nhà quản lý thực hiện các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai: ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó; trợ giúp công tác lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất; bản đồ quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất; giải quyết tranh chấp khiếu nại, tố cáo;… Hệ thống hồ sơ địa chính trợ giúp làm minh bạch hóa thị trường bất động sản, phát hiện sớm các trường hợp đầu cơ.

Ý thức được tầm quan trọng của hệ thống hồ sơ Địa chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành các văn bản pháp luật (Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT, thông tư số 09/2007/TT-BTNMT và thông tư số 24/2014/TT-BTNMT) hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ Địa chính với mục tiêu hoàn thiện dần hệ thống hồ sơ Địa chính của Việt Nam:

Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT quy định hồ sơ Địa chính gồm các loại tài liệu: bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai, sổ theo dõi biến động đất đai. Trong sổ địa chính ngoài những thông tin về thửa đất và chủ sử dụng đất thì thông tư cũng quy định phải có thêm thông tin về các tài sản gắn liền với đất như: nhà ở, công trình kiến trúc khác, cây lâu năm, rừng cây v.v. Tuy nhiên trong mẫu sổ địa chính ban hành kèm theo thông tư thì lại không có chỗ để ghi các thông tin về tài sản gắn liền với đất. Đây chính là một điểm không thống nhất trong thông tư số 29/2004/TT-BTNMT.

Để hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành thông tư số 09/2007/TT-BTNMT. Thông tư này quy định hồ sơ Địa chính gồm các loại tài liệu: bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai, sổ theo dõi biến động đất đai và bản lưu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó thông tư cũng quy định về cơ sở dữ liệu địa chính như sau: bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai, sổ theo dõi biến động đất đai có nội dung được lập và quản lý trên máy tính dưới dạng số (sau đây gọi là cơ sở dữ liệu địa chính) để phục vụ cho quản lý đất đai ở cấp tỉnh, cấp huyện và được in trên giấy để phục vụ cho quản lý đất đai ở cấp xã.

Như vậy hệ thống hồ sơ địa chính được quy định trong thông tư số 09/2007/TT-BTNMT so với hệ thống hồ sơ địa chính được quy định trong thông tư số 29/2004/TT-BTNMT có nhiều hơn một loại tài liệu đó là: bản lưu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo quan điểm của tôi bản lưu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không thật sự cần thiết cho công tác quản lý đất đai, sự xuất hiện của loại tài liệu này sẽ gây nên sự trùng lặp thông tin trong hệ thống hồ sơ Địa chính. Thông tin về thửa đất và chủ sử dụng đất đối với những trường hợp đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đã được lưu trữ đầy đủ trong sổ địa chính, bởi vậy không cần có thêm bản lưu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Qua sự phân tích ở trên ta nhận thấy một thực tế: mặc dù Bộ Tài nguyên và Môi trường đã nỗ lực trong việc ban hành các văn bản pháp luật để hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính tuy nhiên bản thân các quy định mới được ban hành vẫn tồn tại những điểm hạn chế nhất định.

Tuy nhiên thông tư số 09/2007/TT-BTNMT so với tư số 29/2004/TT-BTNMT có nhiều điểm tiến bộ hơn, ví dụ như: đã có những quy định về cơ sở dữ liệu địa chính, đây là cơ sở pháp lý chính thức, đầu tiên về vấn đề tin học hóa hệ thống hồ sơ địa chính ở Việt Nam.

Trước tình hình phát triển ngày càng cao của đất nước thì nhu cầu về thông tin càng được yêu cầu cao hơn,để hoàn thiện hơn hệ thống hồ sơ địa chính Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành thông tư số 24/2014/TT-BTNMT. Thông tư này quy định về thành phần hồ sơ địa chính; hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; nội dung hồ sơ địa chính; việc lập hồ sơ địa chính và lộ trình chuyển đổi hồ sơ địa chính từ dạng giấy sang dạng số; việc cập nhật, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.

2.4.2. Thực trạng qua các thời kỳ

Việc xây dựng hồ sơ địa chính ở Việt Nam có thể tóm tắt thành một số giai đoạn sau:

Từ năm 1989, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được chính thức được thực hiện. Cùng với việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất việc xây dựng hồ sơ địa chính được chú trọng thực hiện trên cơ sở rà soát, hoàn thiện hồ sơ đăng ký ruộng đất lập trong giai đoạn từ 1981 – 1988

Tuy nhiên, trong quá trình triển khai, việc rà soát hồ sơ đăng ký ruộng đất lập theo chỉ thị 299/TTG đã phát hiện quá nhiều sai sót, tồn tại; hơn  nữa hệ thống chính sách đất đai lúc đó lại đang trong quá trình đổi mới làm cho hiện trạng sử dụng đất biến động rất mạnh mẽ so với bản đồ và sổ sách đăng ký đã lập trước đó.

Vì vậy việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và xây dựng hồ sơ địa chính ở các địa phương thực hiện trong thời gian này thực hiện rất chậm; hầu hết các địa phương phải tổ chức đo đạc chỉnh lý lại bản đồ giải thửa hoặc đo vẽ mới bản đồ giải thửa theo tọa độ độc lập; tổ chức kê khai đăng ký và xét duyệt lại để cấp giấy chứng nhận và lập lại hồ sơ địa chính. Hồ sơ địa chính giai đoạn này chủ yếu lập theo mẫu quy định tại Quyết định số 56/ĐKTK; song bên cạnh đó, nhiều địa phương tự quy định các mẫu sổ sách mới dùng trong đăng ký đất để đáp ứng yêu cầu thay đổi của tình hình thực tế. Các hồ sơ này, đến nay nhiều địa phương đã chuyển đổi sang mẫu quy định mới, song vẫn còn một số xã, huyện đang tiếp tục sử dụng. Việc đo vẽ bản đồ địa chính theo hệ tọa độ thống nhất bắt đầu được triển khai thực hiện theo Quy phạm đo vẽ bản đồ địa chính tỉ lệ 1/1000, 1/2000, 1/5000 ban hành kèm Quyết định số 220/QĐ-TCQLRĐ ngày 01 tháng 7 năm 1991 của Tổng cục Quản lý ruộng đất.

Từ sau Luật đất đai 1993, ruộng đất nông, lâm nghiệp được giao ổn định lâu dài cho các hộ gia đình, cá nhân; người sử dụng đất được hưởng các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất… Do đó, việc cấp giấy chứng nhận trở thành yêu cầu cấp bách phục vụ cho quản lý đất đai của Nhà nước và quyền lợi của người sử dụng đất. Công tác đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận bắt đầu được các địa phương tập trung chỉ đạo triển khai mạnh.

Để phù hợp với yêu cầu quản lý đất đai theo Luật Đất đai năm 1993, Tổng cục Địa chính đã sửa đổi hoàn thiện để ban hành chính thức 4 loại sổ mới (gồm sổ địa chính, sổ mục kê, sổ cấp giấy chứng nhận và sổ theo dõi biến động đất đai), hệ thống đăng ký đất đã có sự thay đổi cơ bản về nội dung dữ liệu đất đai. Quy định này đã được các địa phương triển khai áp dụng rộng rãi, liên tục đến năm 2004. Các tài liệu hồ sơ địa chính lập theo quy định này, hiện vẫn đang được sử dụng ở hầu hết các địa phương và chiếm tỷ lệ chủ yếu trong hệ thống hồ sơ địa chính đã lập của cả nước hiện nay. Để đáp ứng yêu cầu quản lý Tổng cục Địa chính ban hành Quy phạm thành lập bản đồ địa chính và Ký hiệu bản đồ địa chính tỷ lệ 1:500, 1:1000, 1:2000, 1:5000, 1:10000 và 1:25000 theo Quyết định số 719/1999/QĐ-ĐC và Quyết định 720/1999/QĐ- ĐC (thay thế Quy phạm năm 1991).

Từ khi Luật Đất đai năm 2003 ban hành có hiệu lực, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành Quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hướng dẫn việc  lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính. Theo quy định này, mẫu giấy chứng nhận mới đã có sự thay đổi căn bản: cấp theo từng thửa đất và được cấp thành 2 bản để lưu 1 bản tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, nội dung trên giấy chứng nhận có đầy đủ thông tin như trên hồ sơ địa chính nhưng được ghi cụ thể bằng tên gọi đối với tất cả các nội dung mà không ghi bằng ký hiệu như trước đây. Hồ sơ địa chính vẫn bao gồm bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai, sổ theo dõi biến động đất đai và được lập 3 bộ, để sử dụng ở 3 cấp xã, huyện, tỉnh như trước đây. Ngoài ra, việc xây dựng hồ sơ địa chính dạng số bắt đầu được chỉ đạo thực hiện với chủ trương để thay thế dần cho hồ sơ địa chính trên giấy; tuy nhiên tại thời điểm này, do điều kiện ứng dụng công nghệ chưa phát triển, nên Bộ vẫn chỉ đạo các địa phương tiếp tục lập hồ sơ địa chính dạng giấy (kể cả nơi đã triển khai xây dựng hồ sơ địa chính dạng số).Theo quy định hiện nay, mẫu và nội dung dữ liệu địa chính trên hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không thay đổi so với các văn bản quy định trong năm 2004, tuy nhiên giấy chứng nhận có thể được sử dụng để cấp chung một giấy cho nhiều thửa đất sản xuất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân; đặc biệt bản lưu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được xác định là một bộ phận và là tài liệu pháp lý quan trọng trong hồ sơ địa chính. Ngoài ra theo quy định tại Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT các địa phương xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính dạng số) sẽ không phải lập hồ sơ địa chính trên giấy để sử dụng ở các cấp tỉnh, huyện như trước đây. Cơ sở dữ liệu địa chính trở thành mục tiêu của chủ yếu việc đăng ký đất đai phải hoàn thành trên phạm vi cả nước từ nay đến năm 2020.

Việc ứng dụng công nghệ trong việc lập hồ sơ địa chính dạng số (cơ sở dữ liệu địa chính) theo Thông tư 09/2007/TT-BTNMT đã được triển khai thực hiện ở hầu hết các tỉnh. Song phần lớn các tỉnh thực hiện còn ít, chủ yếu ở quy mô làm điểm một số xã, huyện do còn nhiều bất cập về thiết bị, năng lực công nghệ, đặc biệt chưa có phần mềm hoàn chỉnh.

Việc áp dụng phần mềm ở các địa phương hiện nay không thống nhất, mỗi tỉnh sử dụng một phần mềm khác nhau, thậm chí một số tỉnh còn có sự khác nhau phần mềm giữa cấp tỉnh và cấp huyện.

Đa số các địa phương đã sử dụng công nghệ để lập hồ sơ địa chính nhưng chưa được kết nối tự động giữa các cấp; thậm chí nhiều địa phương chỉ được khai thác sử dụng ở một cơ quan nơi đã thực hiện mà chưa sao cho các cấp sử dụng. Việc cập nhật, chỉnh lý biến động thường xuyên vào cơ sở dữ liệu hồ sơ địa chính cũng chưa được thực hiện đầy đủ, không thống nhất giữa các cấp.

2.4.3. Một số tồn tại, vướng mắc

Chất lượng hồ sơ địa chính đã lập còn nhiều sai sót, không đúng quy định. Hồ sơ địa chính sử dụng nhiều loại tài liệu đo đạc có chất lượng khác nhau.Trong bối cảnh này cùng với những tồn tại về chất lượng tài liệu và những biến động tình hình đất đai, hệ thống mẫu biểu sổ sách tài liệu về đất đai do Tổng cục Quản lý ruộng đất ban hành từ tháng 11/1981 đến nay đã bộc lộ nhiều điểm yếu so với yêu cầu quản lý mới như sau:

Hệ thống mẫu biểu ban hành quá nhiều chủng loại (39 biểu mẫu các loại); nhiều biểu mẫu trùng lặp nhau về nội dung dẫn đến thao tác chuyên môn phải sao đi sao lại nhiều lần các kết quả điều tra; các biểu mẫu được ban hành theo 2 quyết định ở hai thời điểm khác nhau với một số nội dung trình tự thực hiện khác nhau dẫn đến sự lúng túng trong quá trình thực hiện ở cơ sở.

Hệ thống các văn bản ban hành mẫu biểu nói trên không khẳng định rõ tài liệu mẫu biểu nào là cơ bản, thể hiện tính pháp lý cao, sử dụng cho việc quản lý đất đai thường xuyên; Tài liệu nào chỉ có tính pháp lý của thời điểm thực hiện, tài liệu nào thể hiện tính kỹ thuật đơn thuần phục vụ quá trình thực hiện.

Hệ thống tài liệu ruộng đất đặt ra yêu cầu đăng ký và quản lý quá chi tiết về loại đất, điều này vừa tăng thêm khối lượng và sự phức tạp của việc chỉnh lý hồ sơ (do biến động nhiều), vừa không phù hợp với chính sách mới và thực tế nền sản xuất hàng hoá trong nông nghiệp cần tạo điều kiện để người sản xuất được quyền lựa chọn cây trồng thích hợp.

Quá trình lập hồ sơ đăng ký còn mang nặng tính tổng hợp, sao chép kết quả điều tra, chưa làm nổi bật được công tác đăng ký đất đai một nội dung quan trọng của quản lý nhà nước về đất đai nhằm thiết lập cơ sở để thực hiện quản lý đất đai lâu dài.Qua thực tiễn nghiên cứu các mô hình thử nghiệm trong nước, kết hợp với các chương trình nghiên cứu hợp tác với nước ngoài, Tổng cục địa chính với chức năng, nhiệm vụ của mình đã ban hành hệ thống hồ sơ địa chính áp dụng thống nhất trong toàn ngành từ Trung ương đến địa phương. Hoạt động của ngành địa chính đã dần đi vào nề nếp, hệ thống hồ sơ địa chính cũng đã được nghiên cứu bổ sung, hoàn thiện nhằm cung cấp đủ thông tin về đất đai, về cơ sở pháp lý của việc sử dụng đất một cách nhanh chóng, chính xác để Nhà nước thực hiện bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, bảo hộ quyền sử dụng hợp pháp của người sử dụng đất nhằm sử dụng đất đai một cách đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm, có hiệu quả nhất; bảo vệ môi trường, sinh thái.

3. Khái quát về hệ thống phần mềm vilis2.0

3.1. Lý do chọn phần mềm vilis 2.0

3.1.1. Đánh giá tổng quan phần mềm

Để đáp ứng được yêu cầu quản lý tại địa bàn nghiên cứu , thông qua kết quả phân tích thực trạng các phần mềm đang ứng dụng tôi tiến hành đánh giá các phần mềm đã ứng dụng tại địa phương hiện nay về khả năng ứng dụng xây dựng cơ sở dữ liệu, khả năng quản lý dữ liệu, cập nhật thông tin, khai thác thông tin cũng như hiệu quả kinh tế trong  việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính. Sau đó so sánh ưu nhược điểm với các phần mềm mới hiện nay để có cơ sở lựa chọn phần mềm ứng dụng quản lý cơ sở dữ liệu đất đai.

Phần mềm CiLIS: Đây là một bộ phần mềm được xây dựng bởi Viện nghiên cứu địa chính, cơ sở dữ liệu địa chính được quản lý với định dạng dữ liệu của Microsoft Acess (định dạng * .mdb).

Ưu điểm: Phần mềm CiLIS là phương thức nhập đơn giản, dễ sử dụng như Word và Excell, người sử dụng dễ tiếp cận.

Nhược điểm: Phầm mềm CiLIS có độ bảo mật dữ liệu rất yếu, dung lượng lưu trữ dữ liệu thấp (với các xã có trên 20 nghìn thửa đất rất dễ tràn dữ liệu). Nhập dữ liệu vào phần mềm CiLIS tốn rất nhiều thời gian vì chỉ có thể nhập trên một máy, hỗ trợ xử lý phần mềm của cơ quan sản xuất phần mềm kém. Khai thác dữ liệu phải thông qua cán bộ quản lý cơ sở dữ liệu. Công tác cập nhật biến động đất đai vào phần mềm rất khó khăn và tốn nhiều công sức vì bản đồ trong cơ sở dữ liệu không thể cập nhật được mà phải cập nhật trên Micro Station sau đó mới chuyển ngược lại CiLIS.

Phần mềm ViLIS1.0: Đây là bộ phần mềm được Trung tâm Viễn thám Quốc gia xây dựng năm 2005 cùng với dự án xây dựng thí điểm mô hình Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất cấp Tỉnh.

Ưu điểm: Cũng như phần mềm CiLIS, ViLIS1.0 lựa chọn hệ quản trị dữ liệu Microsoft Acess, dễ sử dụng. ViLIS1.0 được đánh giá cao hơn CiLIS vì có sự phối hợp thực hiện và hỗ trợ kỹ thuật từ đội ngũ lập trình viên của Trung tâm Viễn thám Quốc gia.

Nhược điểm: Cơ sở quản trị dữ liệu nhỏ không đảm bảo lưu trữ được dữ liệu địa chính. Độ bảo mật thông tin không cao. Công tác khai thác dữ liệu và cập nhật dữ liệu gặp nhiều khó khăn khi chuyển giao sử dụng ở 3 cấp xã, huyện, tỉnh vì công tác thông báo chỉnh lý biến động đất đai cùng các vấn đề liên quan vẫn phải trao đổi trực tiếp ngoài phần mềm.

Phầm mềm ViLIS2.0: Với sự yêu cầu từ chính thực tiễn quản lý và sử dụng đất đai cũng như cải tiến, khắc phục những tồn tại khi triển khai sử dụng ViLIS1.0

Đội ngũ cán bộ lập trình viên Trung tâm Viễn Thám Quốc gia đã tiến hành xây dựng phần mềm ViLIS2.0

Ưu điểm: Microsoft SQL Server 2005 quản trị cơ sở dữ liệu đảm bảo quản lý được tối đa theo yêu cầu quản lý dữ liệu địa chính. ViLIS2.0 quản lý dữ liệu bản đồ địa chính đồng bộ với Micro Station, Famis và ArcGIS đảm bảo thống nhất cơ sở dữ liệu phục vụ tối đa cho việc quản lý cơ sở dữ liệu địa chính. Khai thác dữ liệu đơn giản, với các chủ sử dụng đất cần khai thác các thông tin cơ bản có thể truy cập vào Website của phần mềm ViLIS2.0 để khai thác. Đội ngũ cán bộ lập trình viên luôn hỗ trợ tối đa cho các tỉnh, đặc biệt là hiện nay bộ phận xây dựng ViLIS2.0 đã được chuyển về trực thuộc Tổng Cục Quản lý đất đai.

Nhược điểm: Phần mềm ViLIS2.0 rất khó cài đặt và sử dụng, vấn đề chuyển giao công nghệ cho cán bộ địa phương sẽ cần rất nhiều thời gian và tốn nhiều công sức cũng như tiền của.

Phần mềm TMVLis: Bộ phần mềm TMVLis được xây dựng bởi Tổng công ty Tài nguyên và Môi trường Việt nam. Hệ quản trị cơ sở dữ liệu bản đồ theo định dạng của Autodesk, quản trị cơ sở dữ liệu hồ sơ địa chính với Microsoft SQL Server 2000.

Ưu điểm: Quản trị cơ sở dữ liệu bản đồ với bộ nguồn của Autodesk sẽ lưu được dữ liệu lớn hơn, nguồn mở hơn, đưa được nhiều dữ liệu thuộc tính vào bản đồ hơn. Các bản đồ chuyên đề có dung lượng lớn như bản đồ ảnh, bản đồ địa hình, bản đồ đáy biển sẽ dễ sử dụng hơn . Hệ quản trị cơ sở dữ liệu Microsoft SQL server 2000 đáp ứng tốt yêu cầu quản trị dữ liệu hồ sơ địa chính.

Nhược điểm: Quản trị bản đồ trên AutoCad tuy lưu được dữ liệu lớn nhưng lại khó sử dụng và khó quản lý hơn so với bản đồ được xây dựng trên Micro Station, hệ thống các phần mềm lớn trên thế giới hỗ trợ cho quản lý bản đồ và hồ sơ địa chính như ArcGIS, MGE v.v. đều chạy tương thích với Micro Station. Hệ quản trị cơ sở dữ liệu SQL2000 còn nhiều hạn chế so với SQL2005 và hệ thống phần mềm TMVLis còn ở dạng Dtôio chưa chạy kiểm nghiệm thực tiễn.

3.1.2. So sánh lựa chọn phần mềm

Trên cơ sở thực tiễn đã ứng dụng phần mềm ViLIS1.0 tại nhiều xã trên địa bàn tỉnh và qua kết quả thực nghiệm ta nhận thấy:

Về tiến độ xây dựng cơ sở dữ liệu:

Với cùng địa bàn nghiên cứu, cùng nhân lực thực hiện nhưng do khác nhau về phần mềm quản trị dữ liệu nên việc nhập thông tin trên ViLIS2.0 đã rút gọn được thời gian là 6 tháng.

Để chuẩn bị hồ sơ xét duyệt cấp đổi, cấp mới giấy chứng nhận QSD đất ViLIS1.0 hỗ trợ in tự động rất kém nên phải mất thời gian 40 ngày mới có thể in xong 1557 bộ hồ sơ nhưng với chức năng tự động cập nhật thông tin và in hồ sơ của ViLIS2.0 thì việc chuẩn bị này chỉ cần 6 ngày.

Như vậy, về mặt xây dựng cơ sở dữ liệu thì với sự linh động và thể mạnh của hệ quản trị CSDL SQLServer2005 và các phần mềm hỗ trợ mạnh nên ViLIS2.0 đã đẩy nhanh tiến độ xây dựng cơ sở dữ liệu đến hơn 6 tháng trên địa bàn xã Hoàng Hoa.

 

Về mặt kinh tế

ViLIS1.0 là phần mềm đã được ứng dụng nhiều năm ở địa phương và là phần mềm quản trị cơ sở dữ liệu địa chính miễn phí, dễ sử dụng không cần chuyển giao công nghệ.

ViLIS2.0 là một phần mềm mới quản trị dữ liệu chặt chẽ và tương đối khó sử dụng, khi áp dụng vào địa bàn mới cần có chuyên gia chuyển giao công nghệ.

Theo báo giá của Trung tâm Viễn thám Quốc gia kinh phí cho một lớp chuyển giao phần mềm ViLIS2.0 là 265 triệu đồng.

Như vậy, khi lựa chọn phần mềm ta phải giải quyết một bài toán kinh tế tương đối lớn để đảm bảo sự hài hòa giữa hiệu quả kinh tế và tính khả dụng của 2 phần mềm. khi ứng dụng ViLIS2.0 đã đẩy nhanh tiến độ xây dựng cơ sở dữ liệu và giả được chi phí nhân công là 118 triệu đồng. Với kết quả này nếu ứng dụng trên địa bàn rộng thì hoàn toàn có thể khấu hao bù chi phí chuyển giao công nghệ của ViLIS2.0.

Về hỗ trợ quản lý đất đai.

ViLIS1.0 là phần mềm quản lý có hệ quản trị cơ sở dữ liệu là Microsolf Acess nên việc cập nhật thông tin chỉnh lý biến động phải do người quản trị phần mềm tự chỉnh sử và cập nhật lại cơ sở dữ liệu và thông báo với 3 cấp về sự biến động đó để cập nhật vào cơ sở dữ liệu ở cả 3 nơi xã, huyện, tỉnh.

ViLIS2.0 với cơ chế Auto update khi có thay đổi trong cơ sở dữ liệu thì phần mềm sẽ tự động cập nhật lại những thay đổi vào cơ sở dữ liệu và lưu lại lịch sử biến động, nguyên nhân biến động, thời gian biến động và ngư ời chỉnh lý biến động đó. Tất cả cơ sở dữ liệu đều được lưu ở một máy chủ các cấp đều quản lý cà khai thác theo phân quyền của minh nên cơ sở dữ liệu luôn đồng bộ và được cập nhật kịp thời, đảm bảo tính thời sự của công tác quản lý đất đai.

Tóm lại, qua so sánh về hiệu quả khi sử dụng 2 phần mềm trên tôi đã quyết định chọn ViLIS 2.0 của Tổng cục quản lý đất đai vào xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai.

3.2. Yêu cầu của hệ thống khi sử dụng phần mềm

Phần mềm ViLIS2.0 đòi hỏi máy tính phải có cấu hình tương đối cao, nhưng lưu trữ và liên kết được khối lượng lớn dữ liệu thuộc tính các thửa đất đảm bảo cung cấp đầy đủ thông tin phục vụ cho công tác quản lý đất đai. Máy tính chủ server với cấu hình tối thiểu:

Hệ điều hành Windows server 2000, 2003, 2005; Bộ vi xử lý CPU 32Bit: 3Ghz, 1333FSB, Cache 12mb;  

Bộ nhớ RAM: 8GB (4x2Gb);

Dung lượng ổ cứng HDD: 320 Gb

Máy tính trạm PC có cấu hình tối thiểu:

Hệ điều hành Windows XP, Vista, Windows 7; Bộ vi xử lý CPU: 1,6Ghz, 533FSB; Bộ nhớ RAM: 1GB; Dung lượng ổ cứng HDD: 80 Gb. Yêu cầu hệ thống phụ trợ khác:

Hệ thống mạng LAN, Inthernet liên kết tất cả các máy sử dụng chương trình

Các phần mềm diệt Virus+ Máy tính trạm cài các chương trình MS office, MicroStation, Famis v.v.

Với phần mềm ViLIS2.0 cơ sở dữ liệu địa chính số được chia thành hai khối được thực hiện song song với nhau: cơ sở dữ liệu bản đồ và cơ sở dữ liệu thuộc tính

Ảnh 1 – Mô hình thành phần của cơ sở dữ liệu địa chính số

Qua mô hình trên cho ta thấy để xây dựng được cơ sở dữ liệu địa chính số ta cần lần lượt xây dựng cơ sở dữ liệu bản đồ và cơ sở dữ liệu thuộc tính sau đó tích hợp hai khối này lại để tạo thành cơ sở dữ liệu địa chính số thống nhất.

3.3. Nhóm phân hệ phục vụ quản lý, cập nhật và khai thác cơ sở dữ liệu đất đai:

Phiên bản ViLIS 2.0 bao gồm các phân hệ sau:

– Phân hệ quản trị người sử dụng ( ViLIS User Managtôient)

– Phân hệ quản trị cơ sở dữ liệu ( ViLIS Database Administration)

– Phân hệ quản trị danh mục (ViLIS Catalog Managtôient)

– Phân hệ biên tập bản đồ (ViLIS Map Editor)

– Phân hệ tra cứu tìm kiếm (ViLIS Search)

– Phân hệ kê khai đăng ký QSD đất và tài sản trên đất (ViLIS Parcel Registration)

– Phân hệ kê khai đăng ký quyền sở hữu nhà (ViLIS House Registration)

– Phân hệ hồ sơ địa chính (ViLIS Cadastral Document)

– Phân hệ quản lý kho hồ sơ địa chính (ViLIS Cadastral Store)

– Phân hệ biểu đồ thống kê (ViLIS Statistics Diagram)

– Phân hệ trợ giúp quy hoạch và đền bù giải tỏa ( ViLIS Land Planning)

– Phân hệ trợ giúp định giá đất (ViLIS Land Value) – Phân hệ quản lý bản đồ trong không gian ba chiều (ViLIS Scene 3D)

4. Tài liệu tham khảo

  1. Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư 29/2004/TT-BTNMT về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính
  2. Bộ Tài nguyên Môi trường (2007), Thông tư số 09/2007/TT – BTNMT về việc hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính
  3. Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư số 24/2014/TT – BTNMT về việc hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính
  4. Đàm Xuân Vận (2009), Bài giảng cao học hệ thống thông tin địa lý , Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên.
  5. Đào Xuân Bái (2005), Hệ thống hồ sơ địa chính, trường Đại học Khoa học Tự nhiên, đại học Quốc gia Hà Nội.
  6. Tổng cục Địa chính (1995), Công văn số 647-CV/ĐC ngày 31/05/1995 của Tổng cục Địa chính về việc hướng dẫn thực hiện Nghị định số 60 -CP của Chính phủ.
  7. Trần Quốc  Bình (2004), Tập bài giảng Hệ thống thông tin đất đai (LIS), ĐHKHTN-ĐHQGHN,  Hà Nội.
  8. Thạc Bích Cường (2005), Phân tích và thiết kế hệ thống thông tin, NXB Khoa Học và Kỹ Thuật Hà Nội.

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *